„Der einzigartige Gutachterausschuss“
Die deutsche Verkehrswertermittlung eines bebauten oder unbebauten Grundstücks basiert laut § 194 BauGB sowie der ImmoWertV im Wesentlichen auf der Einrichtung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte (vgl. § 192 BauGB).
Die gesetzlichen beschriebenen Aufgaben eines örtlichen Gutachterausschusses sind insbesondere:
- Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken
- Gutachten über die Höhe der Entschädigung bei Rechtsverlusten sowie für andere Vermögensnachteile
- Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung, Ableitung der zur Wertermittlung erforderlichen Daten
Dem letztgenannten Punkt kommt für einen Sachverständigen für Immobilienbewertung eine besondere Bedeutung zu, weil man in der professionellen Immobilienbewertung auf Daten des lokalen Immobilienmarktes angewiesen ist. Durch den Gutachterausschuss erhält ein Sachverständiger für Immobilienbewertung relativ marktgerechte Vergleichswerte.
Kaufpreise für das Vergleichswertverfahren
Die Daten aus der Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses bilden für den Sachverständigen die Grundlage für die tägliche Arbeit, wie z.B. das Vergleichswertverfahren nach ImmoWertV. Das Vergleichswertverfahren bildet den lokalen Markt anhand der tatsächlich gezahlten Preise in der Vergangenheit ab. Dadurch erlaubt es eine an den lokalen Markt angepasste Bewertung z.B. eines unbebauten Grundstücks, eines Hause oder einer Wohnung. Das Vergleichswertverfahren spielt außerdem zur Plausibilisierung anderer Wertermittlungsverfahren, wie z.B. dem Ertragswertverfahren, eine wichtige Rolle.
Doch nicht jeder darf die Daten der Kaufpreissammlung abfragen. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung sind nur bei berechtigtem Interesse nach Maßgaben landesrechtlicher Vorschriften zu erteilen. Das berechtigte Interesse ist beim zuständigen Gutachterausschuss glaubhaft darzulegen. Für öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige ist ein berechtigtes Interesse zu unterstellen. Andere Sachverständige für Immobilienbewertung dagegen müssen ihr berechtigtes Interesse in der Regel erst glaubhaft machen.
Herkunft der Kaufpreise
Zur Führung der Kaufpreissammlung ist dem Gutachterausschuss von der beurkundenden Stelle, z.B. einem Notar, jeder Vertrag in Abschrift zu übersenden. Dies betrifft selbstverständlich nur Verträge, durch die sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt (aber auch im Wege des Tausches) zu übertragen oder alternativ ein Erbbaurecht zu begründen. Die Kaufverträge werden unter Berücksichtigung des Datenschutzes ausgewertet und danach vernichtet. Die Daten werden von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses um weitere wertrelevante Merkmale erweitert. Auf diese Art und Weise ist ein relativ aktueller Einblick in den Grundstücksmarkt gewährleistet.
Gutachterausschuss ermittelt wertrelevante Daten
Die Auswertung der Kaufpreissammlung durch den örtlichen Gutachterausschuss führt neben den in Datenbanken gespeicherten Kaufpreisen für die durchzuführenden Preisvergleiche noch zu weiteren wichtigen, für die Wertermittlung erforderliche Daten:
- Vergleichsfaktoren (z.B. Gebäude- oder Ertragsfaktor)
- Bodenrichtwerte
- Indexreihen und Umrechnungskoeffizienten
- Liegenschaftszinssätze
- Sachwertfaktoren
Diese Daten werden regelmäßig im sogenannten Grundstücksmarktbericht veröffentlicht. Der Gutachterausschuss spielt daher für Sachverständige in der Immobilienbewertung eine zentrale Rolle in der täglichen Arbeit.
Wer bildet den Gutachterausschuss?
Die Mitglieder eines örtlichen Gutachterausschusses werden von der jeweils zuständigen Landesbehörde für einen gewissen Zeitraum berufen. Die Mitarbeit in einem Gutachterausschuss ist eine ehrenamtliche Tätigkeit. Daher erfolgt die Arbeit, wie z.B. die statistische Auswertung der Daten, durch die berufenen Kollegen unentgeldlich. Der Gutachterausschuss ist folglich ein selbstständiges Organ und bildet eine unabhängige Landesbehörde. Das Organ ist nicht an Weisungen gebunden. Herr Dr. Haack freut sich, von der zuständigen Bezirksregierung Köln von 2016 bis 2021 in den Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Rhein-Sieg-Kreis und in der Stadt Troisdorf als Mitglied bestellt worden zu sein!
Fazit: Durch das einzigartige „Organ“ des Gutachterausschusses entsteht im Vergleich zu vielen anderen Ländern der Welt ein sehr transparenter Grundstücksmarkt mit unabhängig erstelltem Datenmaterial zur Wertermittlung, das regelmäßig in den Grundstücksmarktberichten (in NRW kostenfrei unter https://www.boris.nrw.de zum Download) veröffentlicht wird.
Adressen der örtlichen Gutachterausschüsse in der Region Köln/Bonn
Bundestadt Bonn
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Bonn
Berliner Platz 2
53103 Bonn
Kreis Euskirchen (inkl. Rheinbach, Weilerswist, Bad Münstereifel, etc.)
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Euskirchen
Jülicher Ring 32
53879 Euskirchen
Rhein-Sieg Kreis und Stadt Troisdorf
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Rhein-Sieg-Kreis und in der Stadt Troisdorf
Kaiser-Wilhelm-Platz 1
53721 Siegburg
Stadt Köln
Gutachterausschuss
Stadthaus
50605 Köln
Eine vollständige Liste der Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen finden sie hier.
