Immobilienbewertung Beratung

Renditeobjekte bewerten

Renditeobjekte Geschäftshaus

Was sind Renditeobjekte?

Immobilien werden oftmals als Renditeobjekte in ein Portfolio aufgenommen. Von der privaten Anlage bis hin zur insititutionellen Anlage, z.B. in einem Immobilienfond, können Immobilien zur Erzielung von Rendite genutzt werden. Folgende Beispiele stellen typische Renditeobjekte dar:

  • Wohnungseigentum
  • Mehrfamilienhäuser
  • Bürohäuser
  • Geschäftshäuser
  • gemischt genutzte Objekte
  • Spezialimmobilien (z.B. Studentenwohnheim)

Bei allen Renditeobjekten zählt zur Berechung der Rendite der zu erzielende Mietzins. Dieser ist dann auch die Basis für das Ertragswertverfahren, welches zur Emittlung des Verkehrswerts solcher Renditeobjekte heran gezogen werden sollte.

Bewertung von Renditeobjekten

Das Ertragswertverfahren wird in den §§ 17-20 der Immobilienwertermittlungverordnung (ImmoWertV) fesgelegt. Der Ertragswert setzt sich im Wesentlichen aus drei Größen zusammen:

  • dem Bodenwert
  • dem Gebäudeertragswert
  • den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen (BOG)

Gemäß Rechenmodell des Allgemeinen Ertragswertverfahrens nach Nr. 4.1 der Ertragswertrichtlinie müssen der Rohertrag, die Bewirtschaftungskosten (BWK), der finanzmathematische Barwertfaktor und der Bodenwert ermittelt werden. Dazu wird der Rohertrag anhand der Miete und der verfügbare Fläche ermittelt. Die Bewirtschaftungskosten werden im nächsten Schritt abgezogen. Von diesem Reinertrag wird die Bodenwertverzinsung abhängig vom Liegenschaftszinssatz abgezogen. Somit sind Boden und Gebäude getrennt. Der ermittelte Gebäudereinertrag wird mit dem Barwertfaktor multipliziert und der Bodenwert wieder dazu addiert. Abschließend werden die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (z.B. Instandsetzungskosten, Rechte und Belastungen,…) abgezogen oder aufgeschlagen.

Plausibilisierung mittels Vergleichswert

Liegen genügend vergleichbare Kauffälle vor, so kann der Wert des Renditeobjekts durch das Vergleichswertverfahren plausibilisert werden. Häufig ist dies bei Wohnungen der Fall. Dazu müssen beim zuständigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte die Vergleichsdaten abgefragt und sachverständig angepasst werden. Der so ermittelte Vergleichswert kann den bereits ermittelten Ertragswert auf diese Art und Weise plausibilisieren. Liegen beide Verfahren bei ähnlichen Ergebnissen, so kann die Wertermittlung des Renditeobjekts as marktüblich angesehen werden.

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