Immobilienbewertung Beratung

Immobilienbewertung Wohnung

Wert Wohnung

Immobilienbewertung einer Wohnung

Für den Gutachter stehen gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) zur Ermittlung des Werts einer Wohnung bzw. Eigentumswohnnung zwei Wertermittlungsverfahren zur Verfügung: das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Vergleichswertverfahren bei Eigentumswohnungen

Um das Vergleichswertverfahren durchführen zu können, werden ausreichend bekannte Kaufpreise von Wohnungen benötigt. Diese Wohnungen müssendie ähnliche Eigenschaften wie die zu bewertende Eigentumswohnung haben. So sollten sich z.B. die Lage, die Wohnfläche, das Alter, die Anzahl der Wohneinheiten und die Geschosslage ähneln, da sonst keine Verlgelichbarkeit gegeben ist. Weichen diese Merkmale voneinander ab, müssen diese durch entsprechende Anpassungen angeglichen werden. Die Vergleichspreise werden vom örtlichen Gutachterausschuss für Grundstückswerte geführt. Dieser erhält alle Kaufverträge der umliegenden Notare. Die Kaufpreise werden in Datenbanken gespeichert und – soweit möglich – mit den Merkmalen der Wohnung versehen. Diese Daten können von einen Gutachter gegen Gebühr abgerufen werden. Wenn die zu bewertende Wohnung mit Ihren Merkmalen zu stark abweicht, z.B. weil die Wohnung eine besondere Lage hat, kann das Vergleichswertverfahren möglicherweise nicht zur Wertermittlung genutzt werden. In diesem Fall bietet es sich an, das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV heranzuziehen.

Ertragswertverfahren bei bei Wohnungen

Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert einer Wohnung auf der Grundlage der marktüblich erzielbarer Erträge (Mieten) ermittelt (Renditebetrachtung nach §§ 17 bis 20 ImmoWertV). Der Ertragswert ergibt sich aus dem Ertrag der Wohnung und des Bodenwertanteils. Der Bodenwert selbst wird dabei in der Regel über das Vergleichswertverfahren für unbebaute Grundstücke abgeleitet (§ 16 ImmoWertV). In der Regel bestehen bei Eigentumswohnungen sogenannte Eigentümergemeinschaften, bei der jeder Eigentümer einen fiktiven Anteil am Bodenwert erhält. Dies wird über den jeweiligen Miteigentumsanteil jedes Wohnungseigentümers festgelegt.

Nach den Vorschriften des § 18 ImmoWertV ergibt sich der Rohertrag eienr Wohnung aus den marktüblich erzielbaren Erträgen. Als Bewirtschaftungskosten jährlichen Aufwendungen zu berücksichtigen, die nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind (§ 19 ImmoWertV). Der Reinertrag des Wohnungs- oder Teileigentums ergibt sich dann aus dem jährlichen Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Der ermittelte Reinertrag der Wohnung wird dann mit dem sogenannten Barwertfaktor kapitalisiert. Der Barwertfaktor ist ene finanzmathematische Einheit aus Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz. Der Liegenschaftszinssatz wird vom Gutachterausschuss ermittelt. Er stellt vereinfacht gesagt die zu erwartende Rendite dar. Dies bedeutet, dass bei niedrigem Liegenschaftszinssatz die Preise für Wohnungen in der Regel hoch und die Rendite niedrig bei geringem Risiko ist.

Zum kapitalisierten Reinertrag wird nun noch der Bodenwertanteil hinzu gerechnet. Von diesem vorläufige Ertragswert einer Wohnung müssen nun noch besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale abgezogen oder hinzu gerechnet werden. Der Wert der Wohnung ist nun durch den Ertragswert ermittelt.