Merkblatt zum Wohnungsrecht veröffentlicht

Grundlagen des Wohnungsrechts

Wohnungsrecht und Wohnrecht erklaerenInhaber eines Wohnungsrechts können ein Gebäude oder Teilbereiche davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung benutzen (Wohnungsrecht nach § 1093 BGB). In der Öffentlichkeit wird dies häufig mit dem Begriff “Wohnrecht” synonym verwendet. Der Begriff “Wohnrecht” bedeutet jedoch, dass der Wohnrechtsberechtigte zusammen mit dem Eigentümer in den gleichen Räumen lebt (Vorschriften des § 1090 BGB).

Die Grundlagen des Wohnungsrechts sind den Vorschriften des § 1093 BGB zu entnehmen. Daraus ist ersichtlich, dass der/die Berechtigte eines Wohnungsrechts über die eigene Nutzung hinaus befugt ist, seine Familienangehörigen in die Wohnung aufzunehmen. Des Weiteren ist es erlaubt, die zur standesgemäßen Bedienung und Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen. Dies Bedarf nicht der Zustimmung des Eigentümers. Auch die zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Anlagen und Einrichtungen dürfen mitbenutzt werden. Ein Wohnungsrecht ist nicht veräußerbar und oder vererbbar.

Die so genannte “beschränkte persönliche Dienstbarkeit” des Wohnungsrechts entsteht durch Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs. Dazu ist eine notariell beurkundete Eintragungsbewilligung notwendig. Die Eintragung im Grundbuch kann nur gelöscht werden, wenn die/der Wohnungsberechtige(n)

  • die beschränkte persönliche Dienstbarkeit selbst aufheben (sog. Löschungsbewilligung)
  • die/der Wohnungsberechtigte(n) sterben
  • oder eine zeitliche Befristung abgelaufen ist.

Wohnungsrecht-Modelle mit oder ohne Entgeltzahlung

Die Nutzung durch die/den Wohnungsberechtigte(n) kann entgeltlich oder unentgeltlich erfolgen. Das unentgeltliche Wohnungsrecht wird oftmals innerhalb von Familien eingeräumt. In der Regel werden dabei die Kinder die neuen Eigentümer des Wohngebäudes der Eltern. Die Eltern erhalten im Gegenzug ein unentgeltliches Wohnungsrecht.

Bei Verkauf eines mit einem Wohnungsrecht belasteten Grundstücks an nicht verwandte Dritte bzw. Investoren wird dagegen regelmäßig ein entgeltliches Wohnungsrecht vereinbart. Die Berechtigten des Wohnungsrechts zahlen dabei – ähnlich wie bei einer Miete – einen vereinbarten (monatlichen) Betrag an die Eigentümer. Die Übertragung eines Grundstücks mit Wohnungsrecht an Dritte bzw. Investoren ist ein noch recht junger Teilmarkt (sachlich sowie räumlich). Die Vorteile für beide Parteien liegen dabei auf der Hand:

Verkäufer (zumeist Senioren)

  • finanzielle Sicherheit bzw. oftmals dringend erforderliche Liquidität
  • keine Instandhaltung der Immobilie mehr
Käufer

  • Erwerb eines Objekt zu einem stark reduzierten Preis
  • Verzinsung über die Wertminderung, mögliche Entgeltzahlungen und steuerliche Vorteile

Ob die vereinbarte Verkaufssumme dabei als Rentenmodell oder als Einmalzahlung ausgezahlt wird, hängt von der Vorstellungen und Möglichkeiten der Verkäufer und Käufer ab.

Wertermittlung

Die Wertermittlung eines mit Wohungsrecht belasteten Grundstücks sollte sachverständig erfolgen, da die Wertminderung durch das Wohnungsrecht von verschiedenen Faktoren abhängt. Dabei spielt neben der Frage, ob es entgeltich oder unentgeltlich vereinbart wurde, der Markt eine entscheidende Rolle. Alle wichtigen Details finden Sie in dem von uns bei der Gesellschaft für Geodäsie, Geoinformation und Landmanagement (DVW) veröffentlichen Merkblatt zum Thema Wohnungsrecht. Darin finden Sie folgende weiterführende Themen:

  • Verkehrswertermittlung eines mit einem Wohnungsrecht belasteten Grundstücks nach WertR 2006
  • Einheitliche Verkehrswertermittlung eines mit einem Wohnungsrecht belasteten Grundstücks nach marktgerechten Ertrags- und Kostenaspekten
  • Wert des Wohnungsrechts

Die Bröschure kann hier herunter geladen werden: Download.

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