Was ist eine Wohnung in Bonn wert? Beispiel Vergleichswertverfahren

Beispiel einer Immobilienbewertung in Bonn – Die Eigentumswohnung im Vergleichswertverfahren

Wertermittlung Immobilienlienbewertung Vergleichswertverfahren Wohnung BonnWie wird Wert einer Wohnung bzw. Eigentumswohung in Bonn ermittelt? Diese Frage stellen sich auf dem Bonner Immobilienmarkt viele Akteuere: Eigentümer, Makler, Banken, Architekten, Finanzberater und viele andere Profis auf dem Immobilienmarkt. Es gibt verschiedene Verfahren in der Wertermittlung von Immobilien, die sorgfältig bedient werden müssen um den richtigen Verkehrswert zu ermitteln. Am Beispiel einer Wohnung in Bonn möchte ich Ihnen in diesem Artikel das Vergleichswertverfahren näher bringen.

Um eine professionelle Immobilienbewertung durchführen zu können, müssen dazu zunächst einige Rahmendaten ermittelt werden (bzw. in diesem Fall fiktiv angenommen werden). Sämtliche nachfolgenden Betrachtungen innerhalb dieses Beispiels einer Immobilienbewertung in Bonn basieren daher auf folgender Eigentumswohnung in Bonn (Wohnungseigentum):

Merkmal
Ausprägung
Lage des Grundstücks

Bonn-Duisdorf, L-Straße, mittlere Wohnlage laut Mietpreisspiegel mit 9,5 Punkten (mögliche Abstufungen: einfach, mittel, gut, sehr gut)
Lage des Wohnungseigentums innerhalb des Gebäudes
2. Obergeschoss
Gebäudeart und -größe
Mehrfamilienwohnhaus mit 8 Wohneinheiten,
II-geschossig mit ausgebautem Dachgeschoss; Tiefgarage mit 8 Stellplätzen
Größe des Sondereigentums
75 m² Wohnfläche
Ausstattung und Beschaffenheit des Gebäudes / des Sondereigentums
mittlere Ausstattung von Gebäude und Sonder­eigentum, zeitgemäße Raumaufteilung,
3 Zimmer, Keller, Balkon
Baujahr des Gebäudes
1960
Zustand des Gebäudes / des Sondereigentums
keine Unterhaltungsrückstände und Schäden, sukzessive Modernisierungen (z.B. Heizung, Fenster, Fassade, Sanitär, Innenausbau) in den letzten Jahren
Außenanlagen und sonstige Anlagen
Ver- und Entsorgungsleitungen, Grünflächen im gemeinschaftlichen Eigentum (keine Gebrauchs­regelung)
Garagen / Stellplätze
Tiefgaragenstellplatz (TG auf dem Grundstück), per Gebrauchsregelung / Sondernutzungsrecht zugeordnet
Gebrauchsregelungen
Tiefgaragenstellplatz, ansonsten keine Ein­schränkungen des gemeinschaftlichen Eigentums
Nutzungen, Lasten und Kosten
keine Einahmen aus dem gemeinschaftlichen Eigentum, Wohngeld in üblicher Höhe, bisher Bildung einer Instandhaltungsrücklage in üb­lichem Umfang, Verteilung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile
Miteigentumsanteil
an den Wohn- und Nutzflächen orientiert,
Anteil: 78/1.000
Bodenwert
erschließungsbeitragsfrei, Grundstücksgröße: 1.000 m²
Rechte und Belastungen
keine
Bau- und Planungsrecht
planungsadäquate Nutzung (Bebauungsplan), keine Besonderheiten
Miet- und Pachtverträge
selbst genutzt, keine Miet- oder Pachtverhältnisse
Wertverhältnisse
Zweitverkauf, Wertermittlungsstichtag 01. September 2016

Eine Eigentumswohnung (Wohnungs- und Teileigen­tum) ist entsprechend dem Geschehen auf dem Bonner Immobilienmarkt am sinn­vollsten mit dem Ver­gleichswertverfahren und dem Ertragswertverfahren zu bewerten. Im vorliegenden Fall soll die Vorgehensweise beim Vergleichswertverfahren bespielhaft dargestellt werden. Das Ertragswertverfahren wird in eineim anderen Artikel demnächst aufgezeigt.
 
 

Das Vergleichswertverfahren für die Wertermittlung einer Wohnung in Bonn

Das in diese Bewertung anzuwendende Vergleichswertverfahren ist wie folgt aufgebaut:

 
Ermittlung von Verkaufspreisen hinreichend übereinstimmender Vergleichsobjekte
±
Berücksichtigung von Abweichungen (Grundstücksmerkmale)
=
vorläufiger Vergleichswert
±
besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
=
Vergleichswert

Es liegt ein Datensatz von 10 Vergleichspreisen aus mittleren Wohnlagen für den Erhebungsbereich „Bonn-Duisdorf“, wie er in der Regel vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Bundestadt Bonn für Wohnungseigentum zur Verfügung gestellt wird, zugrunde. Dieser wurde für den Veräußerungs­zeitraum 2014 bis 2016 angefragt:

Nr Lage Pun-
kte
Kauf-
jahr
Bau-
jahr
An-
zahl der WE
Ge-
schoss
Größe in m² Stell-
platz in EUR
Kauf-
preis EUR/ m²
1 7,5 2014 1963 20 3. OG 70 5.000 1.785
2 9,0 2014 1963 16 2. OG 55 1.850
3 9,0 2014 1965 4 EG 110 8.000 1.815
4 10,0 2014 1958 10 1. OG 95 10.000 1.990
5 9,5 2015 1965 11 1. OG 98 9.000 1.360
6 8,0 2015 1963 9 EG 105 7.000 1.915
7 8,5 2015 1957 14 2. OG 76 7.500 1.760
8 11,0 2015 1960 6 1. OG 87 12.000 2.250
9 10,5 2016 1962 12 2. OG 91 1.890
10 9,0 2016 1961 6 3. OG 102 8.000 1.900

 

Anhand des vom Gutachterausschuss in Bonn zur Verfügung gestellten Vergleichsmaterials für Eigentumswohnungen lassen sich sofort einige regelmäßig auftretende Probleme unmittelbar ausmachen, welche die Vergleichbarkeit einschränken. Insbesondere folgende, jedoch gegebenen­falls wesentliche Informationen zu den Vergleichsobjekten sind der Auskunft aus der Kaufpreissammlung nicht zu entnehmen:

  • Geschossigkeit der Gebäude
  • Ausstattung und Beschaffenheit von Gebäude und Sondereigentum
  • Zustand von Gebäude und Sondereigentum
  • Außenanlagen und sonstige Anlagen
  • Art der Stellplätze
  • Gebrauchsregelungen
  • Nutzungen, Lasten und Kosten
  • Verhältnis der Miteigentumsanteile
  • Rechte und Belastungen
  • Miet- oder Pachtverhältnisse
  • Erstverkauf oder Weiterverkauf

Es ist offensichtlich, dass die gesetzlich geforderte hinreichende Übereinstimmung des vorliegenden Datenmaterials mit dem Bewertungsobjekt nur schwer zu beurteilen ist. Eine Vielzahl der aufgeführten Merkmale kann durch den zuständigen Gutachterausschuss aber auch nicht oder nur sehr schwer re­cherchiert werden, da sich diese Angaben in der Regel selten dem übermittelten Kaufvertrag entnehmen lassen. Auf der anderen Seite ist es ebenso eindeutig, dass nicht alle dieser hier fehlenden Merkmale einen signifikanten Einfluss auf die Preisbildung ausüben. In den nachfolgenden Abschnitten wird daher die in einem solchen Fall für üblich befundene und angemessene Vorgehensweise aufgezeigt.

Im vorliegenden Fall müssen folgende Abweichungen der Vergleichspreise vom Bewertungsobjekt im Rahmen der gesetzlichen Forderung nach den Vorschriften des § 15 Abs. 1 ImmoWertV berücksichtigt wer­den:

  1. allgemeine Wertverhältnisse
  2. Lage
  3. Wohnungsalter
  4. Anzahl der Wohneinheiten im Gebäude
  5. Geschosslage
  6. Wohnungsgröße
  7. ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse

 
 

a) Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse

Die Verkaufspreise stammen aus den Jahren 2014 bis 2016. Sollten sich die allgemeinen Wertver­hältnisse für Wohnungs- und Teileigentum in diesem Zeitraum signifikant verändert haben, so ist diese Veränderung gegenüber dem Wertermittlungsstichtag (01. September 2016) zu berücksichtigen. Im Grundstücksmarktbericht 2016 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Bonn (S. 26 und 27) sind bezüglich der allgemeinen Preisentwicklung für Eigentumswohnungen folgende Daten zu finden:
 
 

Altersgruppe
Indexentwicklung
0 – 3 Jahre
+1,1%
5 – 30 Jahre
+3,0%
30 – 50 Jahre
+1,3%
50 – 70 Jahre
+15,6%

 
 
Diese Indexreihen wurden als erforderliche Daten (hier: Indexreihen nach § 11 ImmoWertV) im Rahmen der gesetzlichen Forderung (§ 193 Abs. 3 BauGB) durch den Gutachterausschuss abgeleitet. Darin ist zu erkennen, dass die Preise für 50 bis 70 Jahre alte Eigen­tums­woh­nungen (Baujahr des Gebäudes mit der zu bewertenden Wohnung: 1960) in Bonn in den Jahren 2013 bis 2015 stark gestiegen sind. Wie der Indexreihe für „50 bis 70 Jahre alte Eigentumswohnungen“ zu entnehmen ist, wurde ein Index für das Jahr 2016 (Wertermittlungsstichtag) noch nicht abgeleitet. Dieser ist somit aus den vorhandenen Daten der letzten Jahre sachgerecht zu ermitteln bzw. im Hinblick auf die aktuelle Marktlage zu schätzen.

Aufgrund des auch in den letzten Monaten weiterhin stark gestiegenen Preisniveaus für vergleichbare Eigentums­wohnungen wird die Wertzahl für das Jahr 2016 auf rd. 172 geschätzt. Insofern müssen die vorliegenden Kauf­preise aus den Jahren 2014 und 2015 hinsichtlich der allgemeinen Wert­ver­hältnisse ange­passt werden.

Nachfolgend wird die Anpassung an die Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag exemplarisch für den Vergleichspreis Nr. 1 durchgeführt. Es ergibt sich folgender anzuwendender Umrechnungs­koeffizient:
 
 

Preisindex Wertermittlung Stichtag
Preisindex Verkaufspreis
Umrechnungskoeffizient
172
135
1,27 (=172:135)

 
 
Den an die Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag angepassten Vergleichspreis findet man schließlich wie folgt:
 
 

Vergleichspreis 1
Umrechnungskoeffizient
angepasster Vergleichspreis
1.785 EUR/m2
1,27
2.267 EUR/m2

 
 
Durch die vorgenommene konjunkturelle Anpassung wird simuliert, welcher Preis am Wertermittlungsstichtag für den Verkaufsfall Nr. 1 zu entrichten wäre.
 
 

b) Berücksichtigung der Lage (Punktsystem)

Das Bewertungsobjekt befindet sich in einer mittleren Wohnlage mit 9,5 Punkten. Die mittlere Lage weist laut zuständigem Gutachterausschuss insgesamt eine Punktspanne von 7,5 bis 11 Punkten auf (vgl. auch Vergleichspreise). Im Grundstücksmarktbericht 2016 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Bonn (S. 28) sind bezüglich der Lage für (gebrauchte) Eigentumswohnungen auszugsweise folgende Daten zu finden:
 
 

Punktwert Mietwohnlage
8,5
9
9,5
10
Index
0,96
1,00
1,04
1,08

 
 
Nachfolgend wird die Anpassung an die Lage mittels Punktsystem exemplarisch für den Vergleichspreis Nr. 1 durchgeführt. Es ergibt sich folgender anzuwendender Umrechnungs­koeffizient:
 
 

Faktor der zu bewertenden Wohnung
Faktor der Vergleichswohnung
anzuwendender Umrechnungskoeffizient
1,04
0,88
1,18 (=1,04:0,88)

 
 
Den an die Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag angepassten Vergleichspreis findet man schließlich wie folgt:
 
 

Vergleichspreis Nr. 1
Unrechnungskoeffizient
angepasster Vergleichspreis Nr. 1
2.267 EUR/m2
1,18
2.675 EUR/m2

 
 
Durch die vorgenommene Anpassung wird simuliert, welcher Preis für den Verkaufsfall Nr. 1 zu entrichten wäre, wenn die Lage des Vergleichsobjektes Nr. 1 mit der Lage der zu bewertenden Wohnung vollständig übereinstimmen würde.
 
 

c) Berücksichtigung des Wohnungsalters

Die obigen Vergleichspreise stammen aus Verkäufen von Eigentumswohnungen aus Gebäuden mit unterschiedlichen Baujahren. Diese stimmen nicht alle mit dem Baujahr des Gebäudes mit der zu be­wertenden Wohnung überein. Der Gut­ach­ter­ausschuss der Stadt Bonn hat durch Auswertungen festge­stellt, dass der Preis einer Eigentumswohnung stark vom Alter abhängen kann (Grundstücksmarktbericht 2016, S. 26).

Bis zu einem Alter von rd. 15 Jahren ist für Eigentumswohnungen in Bonn eine relativ gleichmäßige rückläufige Entwicklung festzustellen, die sich anschließend verflacht. Ab dem 50. Jahr ist laut Grundstücksmarktbericht statistisch allein kein alterswertbedingter Wertverlust mehr festzustellen. Wohnungen höheren Alters sind zudem schwieriger auszuwerten, da diese oftmals durch vollzogene Modernisierungen beeinflusst werden. Die hier ver­öffentlichten Daten sind als Umrechnungskoeffizienten im Rahmen der erforderlichen Daten zu inter­pretieren (§ 12 ImmoWertV).

Im vorliegenden Bewertungsfall (Baujahr 1960 ≙ Alter von ca. 56 Jahren) ist keine Anpassung über die veröffentlichten Umrechnungskoeffizienten erforderlich. Eine Abhängigkeit vom Alter besteht hier nicht.
 
 

d) Berücksichtigung der Anzahl der Wohneinheiten im Gebäude

Die Anzahl der Wohneinheiten im Gebäude differieren zwischen Bewertungsobjekt und Vergleichsobjekten. Der Gut­ach­ter­ausschuss der Stadt Bonn hat durch Auswertungen festge­stellt, dass diese Abhängigkeit jedoch statistisch nicht sehr ausgeprägt ist. Bei Kleinobjekten bis 6 Eigentumswohnungen ist demnach ein Zuschlag von rd. 2 % ableitbar, ab 66 Eigentumswohnungen ein Abschlag von rd. 9 % gerechtfertigt. Für den beispielhaft hier zu behandelnden Vergleichspreise Nr. 1 (20 Wohneinheiten im Objekt) ergibt sich somit weder Zu- noch Abschlag.
 
 

e) Berücksichtigung der Geschosslage

Die Geschosslagen der Vergleichsobjekte (zwischen EG und 3. OG) sind verschieden und unterscheiden sich daher auch überwiegend vom Bewertungsobjekt (2. OG). Der Gut­ach­ter­ausschuss der Stadt Bonn beschreibt sich entsprechenden Wertzusammenhänge wie folgt (Grundstücksmarktbericht 2016, S. 29):
 
 

Geschoss
Souterrain
EG
1. bis 2. OG
ab 3. OG
DG, nicht Staffel-G
Index
0,88
0,93
0,96,5
1,00
0,98

 
 
Nachfolgend wird die Anpassung an die Geschosslage exemplarisch für den Vergleichspreis Nr. 1 durchgeführt. Es ergibt sich folgender anzuwendender Umrechnungs­koeffizient:
 
 

Faktor der zu bewertenden Wohnung
Faktor der Vergleichswohnung
anzuwendender Umrechnungskoeffizient
0,96
1,00
0,96 (=0,96:1,00)

 
 
Den an die Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag angepassten Vergleichspreis findet man schließlich wie folgt:
 
 

Vergleichspreis Nr. 1
Unrechnungskoeffizient
angepasster Vergleichspreis Nr. 1
2.675 EUR/m2
0,96
2.568 EUR/m2

 
 
Durch die vorgenommene Anpassung wird simuliert, welcher Preis für den Verkaufsfall Nr. 1 zu entrichten wäre, wenn die Geschosslage des Vergleichsobjektes Nr. 1 mit der Geschosslage der zu bewertenden Wohnung vollständig übereinstimmen würde.
 
 

f) Berücksichtigung der Wohnungsgröße

Die Wohnflächen der Vergleichsobjekte stimmen nicht mit der Wohnfläche der zu bewertenden Wohnung überein. Der Gutachterausschuss in Bonn hat diesbezüglich festgestellt (Grundstücksmarktbericht 2016, S. 28), dass für Wohnungen zwischen 40 und 120 m² Wohnungsgröße keine Abhängigkeit der Kaufpreise von der Wohnungsgröße besteht. Eigentumswohnungen mit einer Wohnungsgröße von unter 40 m² Wohnfläche liegen rd. 3 % über dem Marktrichtwert und Wohnungen über 120 m² Wohnfläche liegen rd. 8 % über dem Durchschnitt. Im vorliegenden Fall sind daher keine entsprechenden Anpassungen vorzunehmen; die Wohnungsgrößen werden als nicht wertrelevant erachtet.
 
 

g) Berücksichtigung ungewöhnlicher und persönlicher Verhältnisse

Nach den durchgeführten konjunkturellen und qualitativen Anpassungen ergibt sich die Konstellation der Vergleichspreise folgendermaßen (Stellplatzanpassung nur bezüglich der Wertverhältnisse sowie der Lage):

Nr Lage Pun-
kte
Kauf-
jahr
Bau-
jahr
An-
zahl der WE
Ge-
schoss
Größe in m² Stell-
platz in EUR
Kauf-
preis EUR/ m²
1 7,5 2014 1963 20 3. OG 70 5.000 1.785
2 9,0 2014 1963 16 2. OG 55 2.444
3 9,0 2014 1965 4 EG 110 10.566 2.419
4 10,0 2014 1958 10 1. OG 95 12.192 2.426
5 9,5 2015 1965 11 1. OG 98 9.900 1.496
6 8,0 2015 1963 9 EG 105 8.701 2.452
7 8,5 2015 1957 14 2. OG 76 8.910 2.091
8 11,0 2015 1960 6 1. OG 87 11.880 2.183
9 10,5 2016 1962 12 2. OG 91 1.758
10 9,0 2016 1961 6 3. OG 102 8.320 1.859
  Mittelwert 9.745 2.170
  -30% 6.822 1.519
  +30% 11.792 2.821

 

Aus diesen verwendbaren Vergleichspreisen ergibt sich ein arithmetisches Mittel von rd. 2.170 EUR/m² Wohnfläche. Um auszuschließen, dass die Auswertung Preise enthält, die auf­grund ungewöhnlicher und persönlicher Verhältnisse zustande gekommen sind, werden die Werte, die um mehr als 30% vom Mittelwert ab­weichen, nicht weiter berücksichtigt. Dabei handelt es sich in diesem Fall um den Preis Nr. 5. Nach Ausschluss dieses Preises ergibt sich ein neuer Mit­telwert von rd. 2.244 EUR/m² Wohnfläche.

Der Vergleichswert der zu bewertenden Wohnung (ohne Tiefgaragenstellplatz) ergibt sich schließlich wie folgt:
 
 

Ausgangswert
Wohnfläche
Vergleichswert der zu bewertenden Wohnung
2.244 EUR/m2
75 m2
168.300 EUR (=2.244 x 75)

 
 
Wie bereits angedeutet wären rein theoretisch sicherlich noch weitere Anpassung des Vergleichs­materials an das Bewertungsobjekt vorzunehmen. Hierzu fehlen jedoch die entsprechenden Infor­mationen über die Vergleichswohnungen. Hierbei sei ausdrücklich der Zustand der Gebäude und Wohnungen genannt.

Es wird ausdrücklich davon abgeraten, vermeintliche wesentliche Einflüsse bzw. deren Ausprägungen und Abweichungen „pi mal Daumen“ zu schätzen. Für eine gesicherte und objektive Wertermittlung er­fordern diese freien Schätzungen die Nachvollziehbarkeit und Überprüfbarkeit.

Liegt das erforderliche Datenmaterial zur Anpassung von Abweichungen jedoch vor, ist wie bei den durchgeführten Anpassungen zu verfahren, bevor das Vergleichsmaterial im Rahmen der (arith­metischen) Mittelbildung und der Anwendung des 30%-Kriteriums auf das Vorliegen ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse überprüft wird.
 
 

Tiefgaragenstellplatz

Dem Bewertungsobjekt ist ein Tiefgaragenstellplatz per Sondernutzungsrecht (Gebrauchsregelung) zu­geordnet. Unter der Annahme, dass sich die verwendeten Indizes und Faktoren im Wesentlichen auch auf die zum Wohnungseigentum gehörenden Stellplätze übertragen lassen, entspricht die Vorgehensweise bei der Auswertung der Vergleichspreise der Stellplätze der für die Wohnung aufgezeigten. Nach Aussortieren der Vergleichs­preise Nr. 4 und 8 (Abweichung vom Mittel größer 30%) ergibt sich im Vergleichswertverfahren ein Vergleichswert für den zu be­wertenden Tiefgaragenstellplatz von rd. 8.982 EUR.
 
 

Ergebnis des Vergleichswertverfahrens

Der Vergleichswert des zu bewertenden Wohnungseigentums (inklusive Tiefgaragenstellplatz) ergibt sich letztendlich wie folgt:
 
 

Wohnung
 
168.300 EUR
+
Stellplatz
8.982 EUR
=
vorläufiger Vergleichswert
177.282 EUR
±
besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
0 EUR
=
Vergleichswert
177.282 EUR

 
 

Plausibilitätskontrolle

Eine Plausibilitätskontrolle (des Vergleichswertverfahrens) ist in diesem Fall über die im Grundstücks­marktbericht der Stadt Bonn veröffentlichten Durchschnittspreise für Eigentumswohnungen möglich. Diese entsprechen den nach den § 13 ImmoWertV abzuleitenden Vergleichsfaktoren. Durch den Bezug auf die Einheit „Wohnfläche in m²“ sind die Durchschnittspreise als Gebäudefaktoren zu verstehen. Die Plausibilitätskontrolle ist daher, wie die vorangegange Vorgehensweise, als mittelbarer Preisvergleich anzusehen.

Jedoch auch bei den veröffentlichten Durchschnittspreisen bleibt zu beachten, dass besondere wert­bestimmende Merkmale, wie z.B. Ortsteillage, unmittelbares Umfeld, Gebäudekonzeption, Lage der Wohnung innerhalb des Gebäudes, Ausstattung und Zuschnitt, Abweichungen von den Durchschnitts­preisen bewirken können.

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