Gutachten

Was ist eine Immobilie wert? Diese Frage stellen sich viele unterschiedliche Eigentümer, Interessenten, Makler, Banken, Versicherungen, Fonds etc. zu unterschiedlichen Anlässen. Dies können z.B. Kauf oder Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung, eine Kreditvergabe, Beleihung, Scheidung, Erbe oder Entschädigung sein. In der Immobilienbewertung gibt es daher zahlreiche unterschiedliche Immobilienwerte, welche für den gegebenen Zweck maßgebend sein sollen, wie z.B. den Verkehrswert (Marktwert), Beleihungswert oder Bedarfswert (steuerliche Wertermittlung). Jeder dieser Werte basiert auf unterschiedlichen Normen und gesetzlichen Rahmenbedingungen. So wird z.B. der Verkehrswert in § 194 BauGB (Baugesetzbuch) definiert. Die Verfahrensvorschriften zur Ermittlung des Verkehrswerts finden sich in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) wieder. Der Beleihungswert fußt dagegen auf dem Pfandbriefgesetz (PfandBG) und der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV).

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• Analyse des Grundstückszustands / der Grundstücksmerkmale
• Marktanalyse / Datenauswertung
• Erstellung des Verkehrswertgutachten / der Gutachterlichen Stellungnahme
• Zustellung des Gutachtens (gebunden postalisch oder als signiertes PDF)

Für eine Mehrzahl von Anlässen steht die Ermittlung des Verkehrswerts im Vordergrund. Der Verkehrswert ist der Preis, der am Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Qualität des Grundstücks am wahrscheinlichsten zu erzielen wäre. Dabei muss der tatsächliche Preis auf dem Grundstücksmarkt keinesfalls dem Verkehrswert entsprechen. Jeder potenzielle Interessent hat einen eigenen Blickwinkel und gewichtet die wertrelevanten Merkmale einer Immobilie zunächst subjektiv. Die Objektivierung, die schließlich zum Verkehrswert führt, erfolgt über die Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale. Statistisch gesehen würde sich der Verkehrswert als Erwartungswert unendlich vieler subjektiver Preisvorstellungen ergeben. Der Verkehrswert kann für alle Arten von Grundstücken (bebaut oder unbebaut) ermittelt werden.

Der zu ermittelnde Wert eines Grundstücks kann aus verschiedenen Wertermittlungsverfahren hervorgehen, die der entsprechenden Marktlage gerecht werden müssen. Nach den Vorschriften des § 6 ImmoWertV sind das Vergleichswertverfahren (§ 24 bis 26 ImmoWertV) einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung, das Ertragswertverfahren (§§ 27 bis 34 ImmoWertV), das Sachwertverfahren (§§ 35 bis 39 ImmoWertV) oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen.

Wie wird der Verkehrswert eines

• unbebauten Grundstücks (z.B. Bauland, Bauerwartungsland, Rohbauland und landwirtschaftliche Fläche)
• Einfamilienhaus und Zweifamilienhaus (auch Reihenhaus und Doppelhaushälfte)
• Mehrfamilienhaus (kleinere Wohngebäude bis zum Hochhauskomplex)
• Wohnung / Teileigentum (Eigentumswohnung)
• gemischt genutztes Objekt (z.B. Gebäude mit Handel, Büro, Praxis und Wohnungen)
• Gewerbe (z.B. Bürogebäude, Gewerbehallen und Betreiberimmobilien)

sachgerecht ermittelt?

Die Gutachter vom Sachverständigenbüro Dr. Haack kennen die Antwort!