Die deutsche Verkehrswertermittlung eines bebauten oder unbebauten Grundstücks basiert laut § 194 BauGB sowie der ImmoWertV im Wesentlichen auf der Einrichtung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte (vgl. § 192 BauGB).

Die gesetzlichen beschriebenen Aufgaben eines örtlichen Gutachterausschusses sind insbesondere:

• Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken
• Gutachten über die Höhe der Entschädigung bei Rechtsverlusten sowie für andere Vermögensnachteile
• Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung, Ableitung der zur Wertermittlung erforderlichen Daten

Dem letztgenannten Punkt kommt für einen Sachverständigen für Immobilienbewertung eine besondere Bedeutung zu, weil man in der professionellen Immobilienbewertung auf Daten des lokalen Immobilienmarktes angewiesen ist.  Durch den Gutachterausschuss erhält ein  Sachverständiger für Immobilienbewertung relativ marktgerechte Vergleichswerte.

Kaufpreise für das Vergleichswertverfahren

Die Daten aus der Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses bilden für den Sachverständigen die Grundlage für die tägliche Arbeit, wie z.B. das Vergleichswertverfahren nach ImmoWertV. Das Vergleichswertverfahren bildet den lokalen Markt anhand der tatsächlich gezahlten Preise in der Vergangenheit ab. Dadurch erlaubt es eine an den lokalen Markt angepasste Bewertung z.B. eines unbebauten Grundstücks, eines Hause oder einer Wohnung. Das Vergleichswertverfahren spielt außerdem zur Plausibilisierung anderer Wertermittlungsverfahren, wie z.B. dem Ertragswertverfahren, eine wichtige Rolle.

Doch nicht jeder darf die Daten der Kaufpreissammlung abfragen. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung sind nur bei berechtigtem Interesse nach Maßgaben landesrechtlicher Vorschriften zu erteilen. Das berech­tigte Interesse ist beim zuständigen Gutachterausschuss glaubhaft darzulegen. Für öffentlich be­stellte und vereidigte Sachverständige ist ein be­rechtigtes Interesse zu unterstellen. Andere Sachverständige für Immobilienbewertung dagegen müssen ihr berechtigtes Interesse in der Regel erst glaubhaft machen.

Herkunft der Kaufpreise

Zur Führung der Kaufpreissammlung ist dem Gutachterausschuss von der beurkundenden Stelle, z.B. einem Notar, jeder Vertrag in Ab­schrift zu übersenden. Dies betrifft selbstverständlich nur Verträge, durch die sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Ent­gelt (aber auch im Wege des Tausches) zu übertra­gen oder alternativ ein Erbbaurecht zu begründen. Die Kaufverträge werden unter Berücksichtigung des Datenschutzes ausgewertet und danach vernichtet. Die Daten werden von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses um weitere wertrelevante Merkmale erweitert. Auf diese Art und Weise ist ein relativ aktueller Einblick in den Grundstücksmarkt gewährleistet.

Gutachterausschuss ermittelt wertrelevante Daten

Die Auswertung der Kaufpreissammlung durch den örtlichen Gutachterausschuss führt neben den in Datenbanken gespeicherten Kaufpreisen für die durchzuführenden Preisvergleiche noch zu weiteren wichtigen, für die Wertermittlung erforderliche Daten:

• Vergleichsfaktoren (z.B. Gebäude- oder Ertragsfaktor)
• Bodenrichtwerte
• Indexreihen und Umrechnungskoeffizienten
• Liegenschaftszinssätze
• Sachwertfaktoren

Diese Daten werden regelmäßig im sogenannten Grundstücksmarktbericht veröffentlicht. Der Gutachterausschuss spielt daher für Sachverständige in der Immobilienbewertung eine zentrale Rolle in der täglichen Arbeit.

Wer bildet den Gutachterausschuss?

Die Mitglieder eines örtlichen Gutachterausschusses werden von der jeweils zuständigen Landesbehörde für einen gewissen Zeitraum berufen. Die Mitarbeit in einem Gutachterausschuss ist eine ehrenamtliche Tätigkeit. Daher erfolgt die Arbeit, wie z.B. die statistische Auswertung der Daten, durch die berufenen Kollegen unentgeldlich. Der Gutachterausschuss ist folglich ein selbstständiges Organ und bildet eine unabhängige Landesbehörde. Das Organ ist nicht an Weisungen gebunden. Herr Dr. Haack freut sich, von der zuständigen Bezirksregierung Köln von 2016 bis 2021 in den Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Rhein-Sieg-Kreis und in der Stadt Troisdorf als Mitglied bestellt worden zu sein!

Fazit: Durch das einzigartige „Organ“ des Gutachterausschusses entsteht im Vergleich zu vielen anderen Ländern der Welt ein sehr transparenter Grundstücksmarkt mit unabhängig erstelltem Datenmaterial zur Wertermittlung, das regelmäßig in den Grundstücksmarktberichten (in NRW kostenfrei unter https://www.boris.nrw.de zum Download) veröffentlicht wird.

Adressen der örtlichen Gutachterausschüsse in der Region Köln/Bonn

Bundestadt Bonn

Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Bonn
Berliner Platz 2
53103 Bonn

Kreis Euskirchen (inkl. Rheinbach, Weilerswist, Bad Münstereifel, etc.)

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Euskirchen
Jülicher Ring 32
53879 Euskirchen

Rhein-Sieg Kreis und Stadt Troisdorf

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Rhein-Sieg-Kreis und in der Stadt Troisdorf
Kaiser-Wilhelm-Platz 1
53721 Siegburg

Stadt Köln

Gutachterausschuss
Stadthaus
50605 Köln

Eine vollständige Liste der Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen finden sie hier.

Wer in Bonn eine Immobilie kaufen, verkaufen oder bewerten möchte braucht vielfältige Informationen über den lokalen Grundstücksmarkt. Der Gutachterausschuss der Stadt Bonn hat nun den neuen Grundstücksmarktbericht zum Stichtag 01. Januar 2016 veröffentlicht. Der Marktbericht stellt eine wichtige und umfassende Informationsquelle für alle am Bonner Grundstücksmarkt Interessierten dar. Der Gutachterausschuss analysierte dafür alle relevanten Daten und Informationen aus den Kaufverträgen 2015 nach statistischen Gesichtspunkten.

Aus dem aktuellen Grundstücksmarktbericht gehen viele neue Rekorde hervor. So ist das Umsatzvolumen im Vergleich zum Vorjahr um 18 Prozent gestiegen – trotz geringerer Anzahl von Kaufverträgen. Dieser Umstand bildet sich auch im Liegenschaftszinssatz ab, welcher z.B. bei vermieteten Eigentumswohnungnen um rekordverdächtige 0,5 Prozent gesunken ist. Das geringe Angebot an Wohnungen, Häusern und unbebauten Grundstücken in Bonn führt in Kombination zum derzeitigen Zinstief zur Explosion der Kaufpreise. Die Nachfrage, eine Immobilie in Bonn zu kaufen, ist ungebrochen groß. Neben dem Wohnungsmarkt wurden auch auf dem Büromarkt in Bonn im Jahr 2015 die höchsten Umsätze in Höhe von 448 Millionen Euro erzielt.

Lage und Bodenrichtwert

Der Wert einer Immobilie hängt von vielen Faktoren ab, welche im Grundstücksmarktbericht 2016 teilweise auch berücksichtigt werden. So sind unter anderem die Lage und der Zustand einer Wohnung, Hauses oder Geschäftshauses entscheidend für den Marktwert. Gute Wohnlagen findet man beispielsweise in Buschdorf oder Duisdorf, während sehr gute Wohnlagen in der Südstadt, Venusberg/Ippendorf oder am Rhein zu finden sind. Laut Angaben des Gutachterausschusses lag der Bodenrichtwert bei Neubau eines Ein- oder Zweifamilienhaus in einfachen Wohnlagen bei 320 EUR/m² und in guten Wohnlagen bei 455 EUR/m², für Geschosswohnungsbau lag der Bodenrichtwert im Durchschnitt bei 465 EUR/m². Für Gewerbeflächen wurden im Durchschnitt 115 EUR/m² Bodenrichtwert festgelegt. Es handelt sich hierbei jedoch um Durschnittswerte. Je nach Lage kann das Preisniveau deutlich davon abweichen. Für die Beurteilung eines Einzelfalles wird daher empfohlen, eine Einzelauskunft aus der Bodenrichtwertkarte einzuholen. Diese ist für Bonn kostenlos erhältlich unter

https://www.boris.nrw.de/

Gutachteraussschuss stellt Wertsteigerung fest

Besonders eng ist es in Bonn auf dem Markt für Wohn- und Teileigentum. Es gibt kaum noch Objekte zum Kauf. Damit verbunden konnte der stärkste Rückgang der Kauffallzahlen bei Wohnungs-und Teileigentum mit rd. -23 Prozent verzeichnet werden. Die 50-70 Jahre alten Eigentumswohnungen erlebten damit die größte Wertsteigerung. Der Kaufpreis lag durchschnittlich bei rd. 1.700 EUR/m² und so ca. 16 Prozent über dem Wert von 2014. Bei den 5-30 Jahre alten Wohnungen verzeichnete der Gutachterausschuss eine Preissteigerung von rd. 3 Prozent.

Immobilienbewertung in Bonn

Das Sachverständigenbüro Dr. Haack erstellt auch auf Basis der Grundstücksmarktberichts des Gutachterausschusses der Stadt Bonn ein rechtsgültiges und belastbares Verkehrswertgutachten. Kontaktieren Sie uns, wenn Sie Ihre Immobilie in Bonn nach höchsten Ansprüchen bewertet haben möchten.

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