Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt (Renditebetrachtung nach §§ 27 bis 34 ImmoWertV). Der Ertragswert ergibt sich aus dem Ertrag der baulichen Anlagen (Sondereigentum und gemeinschaftliches Eigentum) und des Bodenwertanteils. Der Bodenwert, der in Verbindung mit dem jeweiligen Miteigentumsanteil zum Bodenwertanteil führt, wird dabei in der Regel über das Vergleichswertverfahren für unbebaute Grundstücke abgeleitet (§§ 24 bis 26 ImmoWertV).

Nach den Vorschriften des § 31 ImmoWertV ergibt sich der Rohertrag des Wohnungs- oder Teileigentums aus den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträgen. Als Bewirtschaftungskosten sind die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung marktüblich entstehenden jährlichen Aufwendungen zu berücksichtigen, die nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind. Der Reinertrag des Wohnungs- oder Teileigentums ergibt sich aus dem jährlichen Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Er umfasst dabei die Erträge aus dem Anteil von Grund und Boden sowie aus den baulichen Anlagen.

Immobilienbewertung mit dem Ertragswertverfahren am Beispiel einer Wohnung in Bonn

Wie wird der Wert einer Wohnung bzw. Eigentumswohnung in Bonn mit dem Ertragswertverfahren ermittelt? In diesem Artikel erfahren Sie, wie das normierte Ertragswertverfahren bei einer Wohnung anzuwenden ist. Das Beispiel richtet sich entlang des Objektes, welches schon im Artikel zum Vergleichswertverfahren behandelt wurde. Die wesentlichen Rahmendaten der Eigentumswohnung in Bonn stellten sich dort wie folgt dar:

Aufbau des Ertragswertverfahrens

Das in diesem Bewertungsfall anzuwendende Ertragswertverfahren ist wie folgt aufgebaut:

Die Eingangsgrößen des Ertragswertverfahrens werden im Folgenden zunächst quantifiziert. Daran anschließend wird die Ertragswertermittlung mit den abgeleiteten Eingangsgrößen durchgeführt.

Rohertrag

Bei dem Rohertrag handelt es sich um die marktüblich erzielbaren Nettokaltmieten. Nach Auswertung des Bonner Mietpreisspiegels und des Bonner Mietwohnungsmarktes konnte eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 9,00 EUR/m² für vergleichbare Lagen und Ausstattungen festgestellt werden. Dem Grundstücksmarktbericht 2016 für die Stadt Bonn sind Mietwerte für Stellplätze zu entnehmen (S. 61):

Demnach ergibt sich eine Mietwertspanne von 30-70 EUR/Monat für vergleichbare Objekte in vergleichbaren Lagen. Im vorliegenden Fall wird eine marktüblich erzielbare Miete in der Mitte der Bandbreite von 50 EUR/Monat für den Tiefgaragenstellplatz als angemessen angesehen.

Somit ergibt sich folgender Rohertrag:

Bewirtschaftungskosten

Im vorliegenden Fall werden folgende Bewirtschaftungskosten angesetzt:

• Verwaltungskosten: in Anlehnung an die II. Berechnungsverordnung sowie das Modell der AGVGA-NRW rd. 300 EUR/Jahr für die Wohnung und für den Stellplatz
• Betriebskosten: Es wird davon ausgegangen, dass die Betriebskosten zum größten Teil auf die Mieter umgelegt werden. Es verbleibt vermutlich nur ein geringer Anteil, den der Eigentümer zu tragen hat. Dieser wird auf etwa 1 Prozent des Rohertrags geschätzt, das sind rd. 87 EUR/Jahr.
• Instandhaltungskosten: in Anlehnung an die II. Berechnungsverordnung sowie das Modell der AGVGA-NRW rd. 885 EUR/m²/Jahr für die Wohnung (Wohnfläche 75 m²) und für den Stellplatz
• Mietausfallwagnis: Das Mietausfallwagnis für derartige Wohnobjekte in vergleichbarer Lage ist er-fahrungsgemäß gering und liegt bei etwa 2 Prozent des Rohertrags, das sind rd. 174 EUR/Jahr.

Die Bewirtschaftungskosten betragen 1.446 EUR/Jahr und liegen damit bei etwa 17 Prozent des Rohertrags, was für Wohnungen in derartigen Gebäuden erfahrungsgemäß angemessen ist.

Restnutzungsdauer

Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer ist der Zeitraum, in dem die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Sie wird im Allgemeinen durch Abzug des Alters von der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen ermittelt. Nach den einschlägigen Richtlinien liegt die Gesamtnutzungsdauer von Mehrfamilienhäusern bei 60 bis 80 Jahren. Zur Wahrung der Modellkonformität zur Ableitung von Liegenschaftszinssätzen der AGVGA-NRW sowie des Gutachterausschusses Bonn wird eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren angenommen.

Im vorliegenden Fall handelt es sich um ein ca. 1960 errichtetes Gebäude, das in der Vergangenheit bereits einige Modernisierungen erfahren hat, z.B. Heizung, Fenster, Fassade, Sanitär und Innenausbau. Eine rein mathematische Differenzbildung würde somit zu einem verfälschten Ergebnis führen. Zur Bemessung der Restnutzungsdauer im vorliegenden Fall wird daher auf das „Modell zur Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer für Wohngebäude unter Berücksichtigung von Modernisierungen“ aus der Sach- und Ertragswertrichtlinie (SW-RL und EW-RL) sowie dem AGVGA-NRW-Modell zurückgegriffen. Die für die Wertermittlung zu unterstellenden Modernisierungselemente sind demnach wie folgt einzustufen:

Im vorliegenden Fall ist insgesamt am ehesten von einem überwiegenden Modernisierungsgrad auszugehen. Die entsprechende Modifizierung der Restnutzungsdauer ergibt sich wie folgt:

Im vorliegenden Bewertungsfall wird die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen in Anlehnung an die einschlägigen Modellempfehlungen auf rd. 48 Jahre geschätzt (ca. 56 Jahre Gebäudealter, 13 Modernisierungspunkte).

Liegenschaftszinssatz

Der Liegenschaftszinssatz ist laut § 14 ImmoWertV der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Bonn gibt den Liegenschaftszinssatz für selbstgenutzte Eigentumswohnungen (über 35 Jahre alt) mit 3,3 Prozent an. Dieser Zinssatz wird auch im vorliegenden Fall für angemessen erachtet.

Barwertfaktor zur Kapitalisierung

In Abhängigkeit von Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer erhält man einen Barwertfaktor zur Kapitalisierung von rd. 23,925.

Bodenwertanteil

Laut Bodenrichtwertübersicht des Gutachterausschusses der Stadt Bonn existiert für den Bereich Bonn-Duisdorf mit dem zu bewertenden Objekt ein Bodenrichtwert (erschließungsbeitragsfrei) von 300 EUR/m² zum Stichtag 01.01.2016. Das zugehörige Richtwertgrundstück stimmt mit dem Grundstück mit der zu bewertenden Wohnung hinreichend genau überein.

Somit erhält man folgenden Bodenwertanteil:

Ergebnis

Plausibilitätskontrolle

Eine Plausibilitätskontrolle (des Ertragswertverfahrens) ist über Ertragsfaktoren möglich. Diese Faktoren geben das durchschnittliche Verhältnis von erzielten Kaufpreisen zum jeweiligen Rohertrag wieder. Sie entsprechen den nach den § 13 WertV abzuleitenden Vergleichsfaktoren. Jedoch auch bei den im Grundstücksmarktbericht veröffentlichten Ertragsfaktoren bleibt zu beachten, dass besondere wertbestimmende Merkmale Abweichungen vom Durchschnitt bewirken.

Wie wird Wert einer Wohnung bzw. Eigentumswohung in Bonn mittels Vergleichswertverfahren ermittelt? Diese Frage stellen sich auf dem Bonner Immobilienmarkt viele Akteure: Eigentümer, Makler, Banken, Architekten, Finanzberater und viele andere Profis auf dem Immobilienmarkt. Es gibt verschiedene Verfahren in der Wertermittlung von Immobilien, die sorgfältig bedient werden müssen um den richtigen Verkehrswert zu ermitteln. Am Beispiel einer Wohnung in Bonn möchte ich Ihnen in diesem Artikel das Vergleichswertverfahren näher bringen.

Um eine professionelle Immobilienbewertung mittels Vergleichswertverfahren durchführen zu können, müssen dazu zunächst einige Rahmendaten ermittelt werden (bzw. in diesem Fall fiktiv angenommen werden). Sämtliche nachfolgenden Betrachtungen innerhalb dieses Beispiels einer Immobilienbewertung in Bonn basieren daher auf folgender Eigentumswohnung in Bonn (Wohnungseigentum):

Eine Eigentumswohnung (Wohnungs- und Teileigen­tum) ist entsprechend dem Geschehen auf dem Bonner Immobilienmarkt am sinn­vollsten mit dem Ver­gleichswertverfahren und dem Ertragswertverfahren zu bewerten. Im vorliegenden Fall soll die Vorgehensweise beim Vergleichswertverfahren bespielhaft dargestellt werden. Das Ertragswertverfahren wird in einem anderen Artikel aufgezeigt.
 
 

Das Vergleichswertverfahren für die Wertermittlung einer Wohnung in Bonn

Das in diese Bewertung anzuwendende Vergleichswertverfahren ist wie folgt aufgebaut:

Für das Vergleichswertverfahren liegt ein Datensatz von 10 Vergleichspreisen aus mittleren Wohnlagen für den Erhebungsbereich „Bonn-Duisdorf“, wie er in der Regel vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Bundesstadt Bonn für Wohnungseigentum zur Verfügung gestellt wird, zugrunde. Dieser wurde für den Veräußerungs­zeitraum 2014 bis 2016 angefragt:

Anhand des vom Gutachterausschuss in Bonn zur Verfügung gestellten Vergleichsmaterials für Eigentumswohnungen lassen sich sofort einige regelmäßig auftretende Probleme unmittelbar ausmachen, welche die Vergleichbarkeit einschränken. Insbesondere folgende, jedoch gegebenen­falls wesentliche Informationen zu den Vergleichsobjekten sind der Auskunft aus der Kaufpreissammlung nicht zu entnehmen:

• Geschossigkeit der Gebäude
• Ausstattung und Beschaffenheit von Gebäude und Sondereigentum
• Zustand von Gebäude und Sondereigentum
• Außenanlagen und sonstige Anlagen
• Art der Stellplätze
• Gebrauchsregelungen
• Nutzungen, Lasten und Kosten
• Verhältnis der Miteigentumsanteile
• Rechte und Belastungen
• Miet- oder Pachtverhältnisse
• Erstverkauf oder Weiterverkauf

Es ist offensichtlich, dass die gesetzlich geforderte hinreichende Übereinstimmung des vorliegenden Datenmaterials für das Vergleichswertverfahren mit dem Bewertungsobjekt nur schwer zu beurteilen ist. Eine Vielzahl der aufgeführten Merkmale kann durch den zuständigen Gutachterausschuss aber auch nicht oder nur sehr schwer re­cherchiert werden, da sich diese Angaben in der Regel selten dem übermittelten Kaufvertrag entnehmen lassen. Auf der anderen Seite ist es ebenso eindeutig, dass nicht alle dieser hier fehlenden Merkmale einen signifikanten Einfluss auf die Preisbildung im Vergleichswertverfahren ausüben. In den nachfolgenden Abschnitten wird daher die in einem solchen Fall für üblich befundene und angemessene Vorgehensweise aufgezeigt.

Im vorliegenden Fall müssen folgende Abweichungen der Vergleichspreise vom Bewertungsobjekt im Rahmen der gesetzlichen Forderung nach den Vorschriften des § 15 Abs. 1 ImmoWertV im Vergleichswertverfahren berücksichtigt wer­den:

1. Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse

Die Verkaufspreise stammen aus den Jahren 2014 bis 2016. Sollten sich die allgemeinen Wertver­hältnisse für Wohnungs- und Teileigentum in diesem Zeitraum signifikant verändert haben, so ist diese Veränderung gegenüber dem Wertermittlungsstichtag (01. September 2016) zu berücksichtigen. Im Grundstücksmarktbericht 2016 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Bonn (S. 26 und 27) sind bezüglich der allgemeinen Preisentwicklung für Eigentumswohnungen folgende Daten zu finden:
 
 

Diese Indexreihen wurden als erforderliche Daten (hier: Indexreihen nach § 11 ImmoWertV) im Rahmen der gesetzlichen Forderung (§ 193 Abs. 3 BauGB) durch den Gutachterausschuss abgeleitet. Darin ist zu erkennen, dass die Preise für 50 bis 70 Jahre alte Eigen­tums­woh­nungen (Baujahr des Gebäudes mit der zu bewertenden Wohnung: 1960) in Bonn in den Jahren 2013 bis 2015 stark gestiegen sind. Wie der Indexreihe für „50 bis 70 Jahre alte Eigentumswohnungen“ zu entnehmen ist, wurde ein Index für das Jahr 2016 (Wertermittlungsstichtag) noch nicht abgeleitet. Dieser ist somit aus den vorhandenen Daten der letzten Jahre sachgerecht zu ermitteln bzw. im Hinblick auf die aktuelle Marktlage zu schätzen.

Aufgrund des auch in den letzten Monaten weiterhin stark gestiegenen Preisniveaus für vergleichbare Eigentums­wohnungen wird die Wertzahl für das Jahr 2016 auf rd. 172 geschätzt. Insofern müssen die vorliegenden Kauf­preise aus den Jahren 2014 und 2015 hinsichtlich der allgemeinen Wert­ver­hältnisse ange­passt werden.

Nachfolgend wird die Anpassung an die Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag exemplarisch für den Vergleichspreis Nr. 1 durchgeführt. Es ergibt sich folgender anzuwendender Umrechnungs­koeffizient:

 Den an die Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag angepassten Vergleichspreis findet man schließlich wie folgt:

Durch die vorgenommene konjunkturelle Anpassung wird simuliert, welcher Preis am Wertermittlungsstichtag für den Verkaufsfall Nr. 1 zu entrichten wäre.

2. Berücksichtigung der Lage (Punktsystem)

Das Bewertungsobjekt befindet sich in einer mittleren Wohnlage mit 9,5 Punkten. Die mittlere Lage weist laut zuständigem Gutachterausschuss insgesamt eine Punktspanne von 7,5 bis 11 Punkten auf (vgl. auch Vergleichspreise). Im Grundstücksmarktbericht 2016 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Bonn (S. 28) sind bezüglich der Lage für (gebrauchte) Eigentumswohnungen auszugsweise folgende Daten zu finden:
 
 

Nachfolgend wird die Anpassung an die Lage mittels Punktsystem exemplarisch für den Vergleichspreis Nr. 1 durchgeführt. Es ergibt sich folgender anzuwendender Umrechnungs­koeffizient:

Den an die Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag angepassten Vergleichspreis findet man schließlich wie folgt:

Durch die vorgenommene Anpassung wird simuliert, welcher Preis für den Verkaufsfall Nr. 1 zu entrichten wäre, wenn die Lage des Vergleichsobjektes Nr. 1 mit der Lage der zu bewertenden Wohnung vollständig übereinstimmen würde.

3. Berücksichtigung des Wohnungsalters

Die obigen Vergleichspreise stammen aus Verkäufen von Eigentumswohnungen aus Gebäuden mit unterschiedlichen Baujahren. Diese stimmen nicht alle mit dem Baujahr des Gebäudes mit der zu be­wertenden Wohnung überein. Der Gut­ach­ter­ausschuss der Stadt Bonn hat durch Auswertungen festge­stellt, dass der Preis einer Eigentumswohnung stark vom Alter abhängen kann (Grundstücksmarktbericht 2016, S. 26).

Bis zu einem Alter von rd. 15 Jahren ist für Eigentumswohnungen in Bonn eine relativ gleichmäßige rückläufige Entwicklung festzustellen, die sich anschließend verflacht. Ab dem 50. Jahr ist laut Grundstücksmarktbericht statistisch allein kein alterswertbedingter Wertverlust mehr festzustellen. Wohnungen höheren Alters sind zudem schwieriger auszuwerten, da diese oftmals durch vollzogene Modernisierungen beeinflusst werden. Die hier ver­öffentlichten Daten sind als Umrechnungskoeffizienten im Rahmen der erforderlichen Daten zu inter­pretieren (§ 12 ImmoWertV).

Im vorliegenden Bewertungsfall (Baujahr 1960 ≙ Alter von ca. 56 Jahren) ist keine Anpassung über die veröffentlichten Umrechnungskoeffizienten erforderlich. Eine Abhängigkeit vom Alter besteht hier nicht.
 
 

4. Berücksichtigung der Anzahl der Wohneinheiten im Gebäude

Die Anzahl der Wohneinheiten im Gebäude differieren zwischen Bewertungsobjekt und Vergleichsobjekten. Der Gut­ach­ter­ausschuss der Stadt Bonn hat durch Auswertungen festge­stellt, dass diese Abhängigkeit jedoch statistisch nicht sehr ausgeprägt ist. Bei Kleinobjekten bis 6 Eigentumswohnungen ist demnach ein Zuschlag von rd. 2 % ableitbar, ab 66 Eigentumswohnungen ein Abschlag von rd. 9 % gerechtfertigt. Für den beispielhaft hier zu behandelnden Vergleichspreise Nr. 1 (20 Wohneinheiten im Objekt) ergibt sich somit weder Zu- noch Abschlag.
 
 

5. Berücksichtigung der Geschosslage

Die Geschosslagen der Vergleichsobjekte (zwischen EG und 3. OG) sind verschieden und unterscheiden sich daher auch überwiegend vom Bewertungsobjekt (2. OG). Der Gut­ach­ter­ausschuss der Stadt Bonn beschreibt sich entsprechenden Wertzusammenhänge wie folgt (Grundstücksmarktbericht 2016, S. 29):
 
 

Nachfolgend wird die Anpassung an die Geschosslage exemplarisch für den Vergleichspreis Nr. 1 durchgeführt. Es ergibt sich folgender anzuwendender Umrechnungs­koeffizient:

Den an die Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag angepassten Vergleichspreis findet man schließlich wie folgt:

Durch die vorgenommene Anpassung wird simuliert, welcher Preis für den Verkaufsfall Nr. 1 zu entrichten wäre, wenn die Geschosslage des Vergleichsobjektes Nr. 1 mit der Geschosslage der zu bewertenden Wohnung vollständig übereinstimmen würde.

6. Berücksichtigung der Wohnungsgröße

Die Wohnflächen der Vergleichsobjekte stimmen nicht mit der Wohnfläche der zu bewertenden Wohnung überein. Der Gutachterausschuss in Bonn hat diesbezüglich festgestellt (Grundstücksmarktbericht 2016, S. 28), dass für Wohnungen zwischen 40 und 120 m² Wohnungsgröße keine Abhängigkeit der Kaufpreise von der Wohnungsgröße besteht. Eigentumswohnungen mit einer Wohnungsgröße von unter 40 m² Wohnfläche liegen rd. 3 % über dem Marktrichtwert und Wohnungen über 120 m² Wohnfläche liegen rd. 8 % über dem Durchschnitt. Im vorliegenden Fall sind für das Vergleichswertverfahren daher keine entsprechenden Anpassungen vorzunehmen; die Wohnungsgrößen werden als nicht wertrelevant erachtet.
 
 

7. Berücksichtigung ungewöhnlicher und persönlicher Verhältnisse

Nach den durchgeführten konjunkturellen und qualitativen Anpassungen ergibt sich die Konstellation der Vergleichspreise folgendermaßen (Stellplatzanpassung nur bezüglich der Wertverhältnisse sowie der Lage):

Aus diesen verwendbaren Vergleichspreisen ergibt sich ein arithmetisches Mittel von rd. 2.170 EUR/m² Wohnfläche. Um auszuschließen, dass die Auswertung Preise enthält, die auf­grund ungewöhnlicher und persönlicher Verhältnisse zustande gekommen sind, werden die Werte, die um mehr als 30% vom Mittelwert ab­weichen, nicht weiter berücksichtigt. Dabei handelt es sich in diesem Fall um den Preis Nr. 5. Nach Ausschluss dieses Preises ergibt sich ein neuer Mit­telwert von rd. 2.244 EUR/m² Wohnfläche.

Der Vergleichswert der zu bewertenden Wohnung (ohne Tiefgaragenstellplatz) ergibt sich schließlich wie folgt:
 

Wie bereits angedeutet wären rein theoretisch sicherlich noch weitere Anpassung des Vergleichs­materials an das Bewertungsobjekt vorzunehmen. Hierzu fehlen jedoch die entsprechenden Infor­mationen über die Vergleichswohnungen. Hierbei sei ausdrücklich der Zustand der Gebäude und Wohnungen genannt.

Es wird ausdrücklich davon abgeraten, vermeintliche wesentliche Einflüsse bzw. deren Ausprägungen und Abweichungen „pi mal Daumen“ zu schätzen. Für eine gesicherte und objektive Wertermittlung er­fordern diese freien Schätzungen die Nachvollziehbarkeit und Überprüfbarkeit.

Liegt das erforderliche Datenmaterial zur Anpassung von Abweichungen jedoch vor, ist wie bei den durchgeführten Anpassungen zu verfahren, bevor das Vergleichsmaterial im Rahmen der (arith­metischen) Mittelbildung und der Anwendung des 30%-Kriteriums auf das Vorliegen ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse überprüft wird.
 
 

Tiefgaragenstellplatz

Dem Bewertungsobjekt ist ein Tiefgaragenstellplatz per Sondernutzungsrecht (Gebrauchsregelung) zu­geordnet. Unter der Annahme, dass sich die verwendeten Indizes und Faktoren im Wesentlichen auch auf die zum Wohnungseigentum gehörenden Stellplätze übertragen lassen, entspricht die Vorgehensweise bei der Auswertung der Vergleichspreise der Stellplätze der für die Wohnung aufgezeigten. Nach Aussortieren der Vergleichs­preise Nr. 4 und 8 (Abweichung vom Mittel größer 30%) ergibt sich im Vergleichswertverfahren ein Vergleichswert für den zu be­wertenden Tiefgaragenstellplatz von rd. 8.982 EUR.
 
 

Ergebnis des Vergleichswertverfahrens

Der Vergleichswert des zu bewertenden Wohnungseigentums (inklusive Tiefgaragenstellplatz) ergibt sich letztendlich wie folgt:

Plausibilitätskontrolle

Eine Plausibilitätskontrolle (des Vergleichswertverfahrens) ist in diesem Fall über die im Grundstücks­marktbericht der Stadt Bonn veröffentlichten Durchschnittspreise für Eigentumswohnungen möglich. Diese entsprechen den nach den § 13 ImmoWertV abzuleitenden Vergleichsfaktoren. Durch den Bezug auf die Einheit „Wohnfläche in m²“ sind die Durchschnittspreise als Gebäudefaktoren zu verstehen. Die Plausibilitätskontrolle ist daher, wie die vorangegangene Vorgehensweise, als mittelbarer Preisvergleich anzusehen.

Jedoch auch bei den veröffentlichten Durchschnittspreisen bleibt zu beachten, dass besondere wert­bestimmende Merkmale, wie z.B. Ortsteillage, unmittelbares Umfeld, Gebäudekonzeption, Lage der Wohnung innerhalb des Gebäudes, Ausstattung und Zuschnitt, Abweichungen von den Durchschnitts­preisen bewirken können.

In Bonn sind seit 2010 die Mietzinsen für kleine Studentenwohnungen um etwa elf Prozent gestiegen. Bonn gehört damit zu den Spitzenreitern bei teurem studentischem Wohnraum. Kleine Wohnungen sind heiß begehrt: in Bonn und Köln gibt es mehr Studienanfänger als Inserate. Laut Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln steigt der Bedarf an kleinen Wohnungen somit überproportional.  Entsprechend steigen die Preise, wie das IW für elf Universitätsstädte ermittelt hat.

Die Studie des IW zeigt, dass zwischen den Städten große Unterschiede herrschen. Beim Spitzenreiter München kostete das Wohnen in der Musterwohnung der Studie im Jahr 2015 ohne Nebenkosten rund 17 Euro/m². Eine Wohnung mit gleichen Merkmalen kostete in Bonn rund 13 EUR/m², in Bochum 8,50 EUR/m². Insgesamt wird in der Studie deutlich, dass das studentische Wohnen in allen Städten seit 2010 teurer geworden ist. So gab es z.B. Preissteigerungen von rund 28 Prozent für Studentenwohnungen in Berlin.

Marktsteigerung für Studentenwohnungen höher als der Durchschnitt

Die Mieten für Studentenwohnungen sind damit insgesamt gestiegen, und sie steigen laut Studie auch schneller als für den Durchschnittsmarkt. So lag die Mietpreissteigerung für Berlin insgesamt zwischen 2010 und 2015 bei 24,5 Prozent, im für Studenten relevanten Marktsegment dagegen bei 28,1 Prozent. Auch in den meisten anderen Städten ziehen die Mieten für studentisches Wohnen überdurchschnittlich an. Lediglich in Frankfurt und Köln entwickelte sich der Markt für Studentenwohnungen unterdurchschnittlich bzw. parallel zum Gesamtmarkt. Hierfür könnte die Mietpreisbremse in den davon betroffenen Städten eine Rolle spielen.

Hohe Konkurrenz um Wohnungen auch in Bonn

Mietsteigerungen treffen Studenten besonders, da Studenten in der Regel von der Einkommensentwicklung abgekoppelt sind, so Voigtländer. Der Markt wird außerdem zunehmend enger. In Städten wie Köln, Berlin, Frankfurt und Stuttgart hat sich die Zahl der inserierten Wohnungen teilweise um mehr als ein Drittel reduziert, in München sogar noch deutlicher.

Insbesondere Studienanfänger kommen laut Studie kaum noch zum Zug. Zwar gibt es deutlich günstigere Zimmer in Studentenwohnheimen. Das geringere Angebot trifft durch den gleichzeitigen Anstieg der Studienanfängerzahlen aber auf eine höhere Nachfrage, sodass mehr Studenten um eine geringere Anzahl an Wohnungen konkurrieren. Ein vergleichsweise hohes Angebot an staatlich geförderten Studentenwohnungen gibt es zwar in Bonn, wo rund doppelt so viele private Wohnungsanzeigen pro Jahr den Wohnheimplätzen gegenüberstehen. In Köln kommen nur knappe 5000 Wohnheimplätze auf fünf Mal so viele Wohnungsanzeigen. Von den zu Verfügung stehenden Plätzen werden pro Jahr aber nur etwa ein Fünftel für die Erstsemester frei.

„Der Markt für Studentenwohnungen wird zunehmend enger“, so Voigtländer vom IW Köln. Es wird erwartet, dass die Großstädte noch weiter wachsen und insbesondere in Bonn hält die Bautätigkeit kaum mit. Abhilfe schaffen könnten private Studentenwohnheime, die preislich in der Mitte zwischen öffentlichen Wohnheimen und privatem Markt liegen. Jedoch gerade in Bonn ist der bebaubare Raum auch dafür sehr begrenzt.

Link zur Studie des IW

Enge Märkte – hohe Immobilienpreise

In den deutschen Großstädten sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren explodiert, eine Stagnation ist nicht in Sicht. Der von den Gutachterausschüssen und Oberen Gutachterausschüssen erstellte neue Immobilienmarktbericht Deutschland 2015 gibt einen transparenten Überblick über den Entwicklung der Märkte. Die Bauwirtschaft kommt der Nachfrage nicht hinterher, die aktuelle Flüchtlingssituation wird sicherlich nicht für Entlastungen sorgen.

Immobilienpreise von Ein- und Zweifamilienhäusern gestiegen

Die Kaufpreise von Häusern legten im zwischen 2009 und 2014 um 3,3 % im Jahr zu. Die Preisentwicklung von Ein- und Zweifamilienhäusern war in den Städten bis 2009 nahezu konstant. Die höchsten durchschnittlichen Kaufpreise wurden für Ein- und Zweifamilienhäuser im Jahr 2014 in München (7.200 Euro/m²), dem Landkreis Dachau (4.200 Euro/m²) und Düsseldorf (4.000 Euro/m²) erzielt. Sehr niedrige Wohnflächenpreise von 500 Euro Die Preise von Bauplätzen für Einfamilienhäuser oder Zweifamilienhäuser stiegen von 2009 bis 2014 um jährlich 2 %.

Anstieg der Immobilienpreise von Eigentumswohnungen

Der Preis für Eigentumswohnungen legte zwischen 2009 und 2014 jährlich um durchschnittlich 2,7 % zu. In teuren Lagen legten die Preise um 6 % pro Jahr zu, bei den günstigen Wohnungen blieben die Preise stabil bis leicht rückläufig. Die höchsten durchschnittlichen Kaufpreise für eine Wohnung wurde laut dem Bericht des Gutachterausschusses im vergangenen Jahr in München (4.200 Euro/m²), auf Sylt (3.950 Euro/m²), in Starnberg (3.850 Euro/m²) und auf den ostfriesischen Inseln (3.450 Euro/m²) erzielt.

Interesse an Mehrfamilienhäusern gestiegen

Ein deutliches Plus der Kaufinvestitionssummen gab es auch bei Mehrfamilienhäusern. „Die jüngsten Deals großer Wohnungsbestände zeigen, dass sich der deutsche Wohnungs- und Immobilienmarkt sehr dynamisch entwickelt“, sagte BBSR-Direktor Harald Herrmann. „Private Akteure sind die mit Abstand bedeutendste Gruppe am deutschen Transaktionsmarkt. Neben Zukäufen von Portfolios treiben die jüngsten Übernahmen von Wohnungsunternehmen die Zahlen von gehandelten großen Wohnungsportfolios in die Höhe. Viele Investoren sind bereit, weiteres Kapital in die Hand zu nehmen.“

Weitere Informationen unter https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article149716489/Deutschlands-Grossstaedten-droht-die-Preisexplosion.html sowie https://www.immobilienmarktbericht-deutschland.info/portal/live.php?navigation_id=19682&_psmand=131.

Die Pressemittteilung zum Immobilienmarktbericht Deutschland 2015 finden Sie als PDF unter diesem Link.

Hinweis:
Der Immobilienmarktbericht ist kostenpflichtig. Er kann hier bestellt werden:

www.immobilienmarktbericht-deutschland.info
Preis: 90 €

Herausgeber: Arbeitskreis der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland