Dr. Björn Haack führt an der Rheinischen Friedrich-Wilhelms-Universität in Bonn einen Lehrauftrag für das Seminar „Vertiefende Aspekte der Immobilienbewertung“ durch. Die Studierenden lernen wesentliche Grundlagen und die gängigen Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes bebauter und unbebauter Grundstücke kennen (Immobilienbewertung nach ImmoWertV). Die sachverständige Anwendung der Bewertungsverfahren, Rechte und Belastungen wird praxisnah mit vielen Beispielen aus Bonn und der Region Köln vertieft. Der Service des Sachverständigenbüros Haack zur Immobilienbewertung in Köln, Bonn, Rheinbach und Umgebung steht weiterhin in vollem Umfang zu Ihrer Verfügung.

lnhalt des Seminars: Die Vorlesung führt zunächst in die Grundlagen der Immobilienbewertung ein. Als zentrale Begriffe, Zusammenhänge und Organisationsstrukturen werden behandelt: Sachverständiger und Sachverständigenwesen, Gutachten, Verkehrswert, Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren inkl. Liquidationsverfahren, Sachwertverfahren, Kalkulationsverfahren sowie Anwendungen statistischer Methoden in der Grundstückswertermittlung.

Weiterhin werden vertiefende Aspekte für die Verfahren der Wertermittlung vorgestellt: Finanzmathematische Grundlagen, Wertermittlung in besonderen Fällen wie z. B. Bewertung von Rechten und Belastungen, die Bewertung im Rahmen der Umlegung oder Enteignung, Erbbaurecht, Geh-, Fahr- und Leitungsrechte, Baulasten, Wohnungsrecht, Nießbrauch, Notweg und Überbau.

Außerdem werden die methodischen Grundlagen erlernt: Flächen und Volumina inkl. Brutto-Grundfläche, Geschossfläche, Wohnfläche, Nutzfläche, Umbauter Raum nach WoFIV und II. Berechnungsverordnung, Baumängel und Bauschäden, sowie sonstige besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale.

Das Seminar umfasst auch die internationalen Verfahren. lm Rahmen der Übung werden die vorgestellten Methoden und Verfahren zur Immobilienbewertung auf unterschiedliche Bewertungsobjekte in Bonn und Umgebung angewendet.

Eine detaillierte Themenliste kann hier eingesehen werden.

Die Kölner Immobilienbörse hat das Seminar „Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken“ in der Immobilienbewertung am 13. und 14. Mai 2016 in Brühl durchgeführt. Die Teilnehmer wurden an beiden Tagen in die Grundlagen der professionellen Wertermittlung durch den öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Dr. Haack eingeführt. Die Seminarteilnehmer der Kölner Immobilienbörse können nun mit professionellerem Blick die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken in Köln und Umgebung durchführen.

Zunächst stand die Definition des Verkehrswertes nach Immobilienwertermittlungs-verordnung (ImmoWertV) im Vordergrund. Anschließend wurden Grundlagen des Bodenwerts und der Bodenwertermittlung vermittelt. Die drei Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV (Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren) standen im Mittelpunkt des Seminars. Der Lernerfolg wurde anhand eines abschließendes Tests überprüft.

Immobilienbewertung nach ImmowertV

Die Teilnehmer lernten, dass sich pragmatisch die Definition des Verkehrswerts wie folgt auslegen lässt: Der Verkehrswert ist der Preis, der am Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Qualität des Grundstücks am wahrscheinlichsten zu erzielen wäre. Dabei muss der tatsächliche Preis auf dem Grundstücksmarkt keinesfalls dem Verkehrswert entsprechen. Der Wertermittlung sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt am Wertermittlungsstichtag (§ 3 ImmoWertV) und der Grundstückszustand am Qualitätsstichtag (§ 4 ImmoWertV) zugrunde zu legen.

Bodenwert

Für den Bodenwert lässt sich keine gesetzliche Definition feststellen. Es werden in der ImmoWertV sowie den aktuellen Wertermittlungsrichtlinien (z.B. BRW-RL, VW-RL, SW-RL und EW-RL) lediglich Einflussgrößen und Vorgehensweisen bei der Ermittlung beschrieben. Der Bodenwert wird in der Regel jedoch wie folgt verstanden: Anteil des Grund und Bodens am Verkehrswert unter Berücksichtigung des Entwicklungszustands sowie der allgemeinen Grundstücksmerkmale, jedoch meistens ohne Berücksichtigung der baulichen Anlagen (Wert des reinen Grundstücks).

Vergleichswertverfahren

Neben der Bodenwertermittlung kann das Vergleichswertverfahren natürlich auch für bebaute Grundstücke zum Einsatz kommen. Die Vorschriften des § 15 Abs. 2 ImmoWertV besagen, dass bei bebauten Grundstücken neben oder anstelle von Vergleichspreisen zur Ermittlung des Vergleichswerts auch geeignete Vergleichsfaktoren herangezogen werden können. Der Vergleichswert ergibt sich dann durch Vervielfachung des jährlichen Ertrags oder der sonstigen Bezugseinheit des zu bewertenden Grundstücks mit dem Vergleichsfaktor. Vergleichsfaktoren sind geeignet, wenn die Grundstücksmerkmale der Ihnen zugrunde gelegten Grundstücke hinreichend mit denen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen.

Sachwertverfahren

Die Ermittlung des Sachwerts ist in den Vorschriften der §§ 21 bis 23 ImmoWertV sowie der Sachwertrichtlinie (SW-RL) geregelt. Dem Verfahren liegt der Gedanke zugrunde, dass ein Marktteilnehmer bei seiner Preisvorstellung kalkuliert, wie viel für Boden sowie Errichtung des Gebäudes im aktuellen Zustand aufzuwenden wäre. Es handelt sich folglich um Überlegungen, die sich an Baukosten orientieren. Der Sachwert des zu bewertenden Grundstücks wird folglich aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen Anlagen sowie dem Bodenwert ermittelt. Der Sachwert der baulichen Anlagen ist aus Herstellungskosten (für Neubauobjekte) unter Berücksichtigung der Alterswertminderung zu ermitteln. Zusätzlich gilt es den Sachwert der baulichen Außenanlagen sowie der sonstigen Anlagen zu ermitteln. Mit Berücksichtigung der Marktlage (Übergang vom Baukostenmarkt auf den Immobilienmarkt) wird der Sachwert entsprechend angepasst. Abschließend gilt es die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (z.B. Wertminderung wegen Unterhaltungsrückständen und Schäden) zu berücksichtigen.

Ertragswertverfahren

Die Ermittlung des Ertragswerts ist in den Vorschriften der §§ 17 bis 20 ImmoWertV sowie der Ertragswertrichtlinie (EW-RL) geregelt. Dem Verfahren liegt der Gedanke zugrunde, dass ein Marktteilnehmer bei seiner Preisvorstellung kalkuliert, wie viel Ertrag aus dem jeweiligen Objekt erzielt werden kann. Es handelt sich folglich um Überlegungen, die sich an Renditen orientieren. Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt.