Der einzigartige Gutachterausschuss

“Der einzigartige Gutachterausschuss”

Gutachterausschuss für Sachverstaendige in der ImmobilienbewertungDie deutsche Verkehrswertermittlung eines bebauten oder unbebauten Grundstücks basiert laut § 194 BauGB sowie der ImmoWertV im Wesentlichen auf der Einrichtung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte (vgl. § 192 BauGB).

 

Die gesetzlichen beschriebenen Aufgaben eines örtlichen Gutachterausschusses sind insbesondere:

  • Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken
  • Gutachten über die Höhe der Entschädigung bei Rechtsverlusten sowie für andere Vermögensnachteile
  • Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung, Ableitung der zur Wertermittlung erforderlichen Daten

Dem letztgenannten Punkt kommt für einen Sachverständigen für Immobilienbewertung eine besondere Bedeutung zu, weil man in der professionellen Immobilienbewertung auf Daten des lokalen Immobilienmarktes angewiesen ist.  Durch den Gutachterausschuss erhält ein  Sachverständiger für Immobilienbewertung relativ marktgerechte Vergleichswerte.

Kaufpreise für das Vergleichswertverfahren

Die Daten aus der Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses bilden für den Sachverständigen die Grundlage für die tägliche Arbeit, wie z.B. das Vergleichswertverfahren nach ImmoWertV. Das Vergleichswertverfahren bildet den lokalen Markt anhand der tatsächlich gezahlten Preise in der Vergangenheit ab. Dadurch erlaubt es eine an den lokalen Markt angepasste Bewertung z.B. eines unbebauten Grundstücks, eines Hause oder einer Wohnung. Das Vergleichswertverfahren spielt außerdem zur Plausibilisierung anderer Wertermittlungsverfahren, wie z.B. dem Ertragswertverfahren, eine wichtige Rolle.

Doch nicht jeder darf die Daten der Kaufpreissammlung abfragen. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung sind nur bei berechtigtem Interesse nach Maßgaben landesrechtlicher Vorschriften zu erteilen. Das berech­tigte Interesse ist beim zuständigen Gutachterausschuss glaubhaft darzulegen. Für öffentlich be­stellte und vereidigte Sachverständige ist ein be­rechtigtes Interesse zu unterstellen. Andere Sachverständige für Immobilienbewertung dagegen müssen ihr berechtigtes Interesse in der Regel erst glaubhaft machen.

Herkunft der Kaufpreise

Zur Führung der Kaufpreissammlung ist dem Gutachterausschuss von der beurkundenden Stelle, z.B. einem Notar, jeder Vertrag in Ab­schrift zu übersenden. Dies betrifft selbstverständlich nur Verträge, durch die sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Ent­gelt (aber auch im Wege des Tausches) zu übertra­gen oder alternativ ein Erbbaurecht zu begründen. Die Kaufverträge werden unter Berücksichtigung des Datenschutzes ausgewertet und danach vernichtet. Die Daten werden von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses um weitere wertrelevante Merkmale erweitert. Auf diese Art und Weise ist ein relativ aktueller Einblick in den Grundstücksmarkt gewährleistet.

Gutachterausschuss ermittelt wertrelevante Daten

Die Auswertung der Kaufpreissammlung durch den örtlichen Gutachterausschuss führt neben den in Datenbanken gespeicherten Kaufpreisen für die durchzuführenden Preisvergleiche noch zu weiteren wichtigen, für die Wertermittlung erforderliche Daten:

  • Vergleichsfaktoren (z.B. Gebäude- oder Ertragsfaktor)
  • Bodenrichtwerte
  • Indexreihen und Umrechnungskoeffizienten
  • Liegenschaftszinssätze
  • Sachwertfaktoren

Diese Daten werden regelmäßig im sogenannten Grundstücksmarktbericht veröffentlicht. Der Gutachterausschuss spielt daher für Sachverständige in der Immobilienbewertung eine zentrale Rolle in der täglichen Arbeit.

Wer bildet den Gutachterausschuss?

Die Mitglieder eines örtlichen Gutachterausschusses werden von der jeweils zuständigen Landesbehörde für einen gewissen Zeitraum berufen. Die Mitarbeit in einem Gutachterausschuss ist eine ehrenamtliche Tätigkeit. Daher erfolgt die Arbeit, wie z.B. die statistische Auswertung der Daten, durch die berufenen Kollegen unentgeldlich. Der Gutachterausschuss ist folglich ein selbstständiges Organ und bildet eine unabhängige Landesbehörde. Das Organ ist nicht an Weisungen gebunden. Herr Dr. Haack freut sich, von der zuständigen Bezirksregierung Köln von 2016 bis 2021 in den Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Rhein-Sieg-Kreis und in der Stadt Troisdorf als Mitglied bestellt worden zu sein!

Fazit: Durch das einzigartige „Organ“ des Gutachterausschusses entsteht im Vergleich zu vielen anderen Ländern der Welt ein sehr transparenter Grundstücksmarkt mit unabhängig erstelltem Datenmaterial zur Wertermittlung, das regelmäßig in den Grundstücksmarktberichten (in NRW kostenfrei unter https://www.boris.nrw.de zum Download) veröffentlicht wird.

 

Adressen der örtlichen Gutachterausschüsse in der Region Köln/Bonn

Bundestadt Bonn

Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Bonn
Berliner Platz 2
53103 Bonn

 

Kreis Euskirchen (inkl. Rheinbach, Weilerswist, Bad Münstereifel, etc.)

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Euskirchen
Jülicher Ring 32
53879 Euskirchen

 

Rhein-Sieg Kreis und Stadt Troisdorf

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Rhein-Sieg-Kreis und in der Stadt Troisdorf
Kaiser-Wilhelm-Platz 1
53721 Siegburg

 

Stadt Köln

Gutachterausschuss
Stadthaus
50605 Köln

 

Eine vollständige Liste der Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen finden sie hier.

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Immobilienbewertung und Flüchtlinge: Werteinflüsse in aktuell entstehenden Gemengelagen

Immobilienbewertung und Flüchtlinge: Werteinflüsse in aktuell entstehenden Gemengelagen

fluechtlinge fluechtlingsheim immobilienbewertungDas Thema Flüchtlinge in Deutschland ist allgegenwärtig. Auch die Immobilienbewertung und deren Sachverständige sind davon betroffen. Die aktuellen Flüchtlingsbewegungen sowie –ansiedlungen in Deutschland stellen eine große Herausforderung für die Wohnungs- und Bodenpolitik dar. Resultierende Werteinflüsse insbesondere kommunaler Entscheidungen sind eine immer mehr aufkommende Fragestellung, die es als Lagefaktor auch im Rahmen von Grundstückswertermittlungen zu betrachten gilt. Schließlich muss ein Sachverständiger, der den Wert eines Grundstücks schätzt, auch die “Lage des Grundstücks” zum Wertermittlungsstichtag in dem von ihm angegebenen Wert einfließen lassen.
 
Im Rahmen der aktuellen Thematik zur Unterbringung von Flüchtlingen entstehen möglicherweise mehrere für die Immobilienbewertung relevante Themenfelder:
 

Entstehen durch Flüchtlinge neue Märkte für eigentlich abgängige Immobilien?

Wohraummangel kann dazu führen, dass unwirtschaftliche Gebäude, wie z.B. leer stehende Hotels, oder auch Abrissobjekte einen ungeahnten Schub erhalten. Die Eigentümer können durch die temporäre Vermietung an Flüchtlinge einen Ertrag erzielen, der einen völlig neuen Markt für Immobilien darstellt. Wie soll ein Sachverständiger diesen Markt sachgerecht bewerten? Können diese Prozesse über das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV abgebildet werden?
 

Verändert sich der Wert eines Grundstücks auf Grund einer Flüchtlingsunterkunft in der Nähe?

Die sozio-kulturelle Veränderung von Wohnlagen durch kurzfristigen Zuzug von Flüchtlingen kann einen Effekt auf den lokalen Immobilienmarkt haben. Möglicherweise reagiert der Markt negativ auf den Zuzug, da Lagen in der Nähe von Flüchtlingsunterkünften (auch wegen der politischen Brisanz) zukünftig von Käufern gemieden werden. Je nach finanzieller Kraft der zugezogenen Flüchtlinge kann dies aber auch Märkte positiv beflügeln. Natürlich spielt die Lage der betroffenen Grundstücke eine enorme Rolle: während in sozial und kulturell stark durchmischten Gebieten wie den Stadtlagen von Köln oder Bonn der Markt weniger anfällig für solche Verschiebungen regiert, kann sich eine Flüchtlingsunterkunft auf dem Land sehr stark bemerkbar auf dem Immobilienmarkt machen.
 

Antworten zu Flüchtlingen und der Immobilienbewertung auf der Intergeo 2016

Die weltweit größte Messe für Geoinformation „Intergeo“ beschäftigt sich in diesem Jahr in Hamburg u.a. mit diesen Fragestellungen. Herr Dr. Haack referiert am Donnerstag, 13. Oktober 2016, 11:00 Uhr (Messe Hamburg, Saal Chicago) zu diesem Thema:

Immobilienbewertung und Flüchtlinge: Werteinflüsse in aktuell entstehenden Gemengelagen

Das vollständige Kongressprogramm finden Sie unter:
http://www.intergeo.de/intergeo/besucher/kongress/kongressprogramm.php

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Mietspiegel Bonn 2016 veröffentlicht

Mietspiegel Bonn 2016 veröffentlicht

Mietspiegel Bonn 2016 MieteDer Bonner Stadtrat hat einen neuen, qualifizierten Mietspiegel 2016 für die Bundesstadt Bonn beschlossen. Auf Basis des neuen Mietspiegels kann ab sofort die ortsübliche Vergleichsmiete (Nettokaltmiete) in Bonn online berechnet werden. Damit sich der Mietspiegel “Qualifizierter Mietspiegel” nennen darf, hat eine Anpassung an die Marktentwicklung nach Ablauf von zwei Jahren zu erfolgen. Demnach ist der aktuelle Bonner Mietspiegel in der Zeit vom 30.06.2016 bis 29.06.2018 gültig. Damit wird der alte Mietspiegel aus 2013 ersetzt, welcher von einem Bonner Gericht als nicht qualifiziert kassiert wurde.

Für wen ist der Bonner Mietspiegel relevant?

Eigentümer, Mieter, Vermieter, Investoren und Sachverständige für Immobilienbewertung in Bonn haben mit dem Mietspiegel relativ aktuelle und rechtlich verbindliche Daten zur Hand, auf deren Basis sie den Wohnungsmarkt in Bonn besser einschätzen und bewerten können. Für Mieter und Vermieter ist z.B. interessant, ob die derzeit gezahlte Kaltmiete vom Bonner Mietspiegel in die eine oder die andere Richtung hin abweicht. Für Investoren in Bonn ist es wichtig, welche Erträge in Zukunft auf dem Bonner Wohnungsmarkt erwartet werden können. Sachverständige für Immobilienbewertung in Bonn profitieren von einer numerischen Basis, auf welcher sie eine rechtssichere Immobilienbewertung in Bonn fußen können.

Mietspiegel gilt nicht für Ein-und Zweifamilienhäuser oder Gewerbe

Die Mieten wurden in dem Zeitraum von Januar 2015 bis November 2015 durch durch Interviews und schriftliche Eigentümerbefragung erhoben. Von der Statistikstelle wurde eine Datei mit rd. 100.000 Wohnungen zur Verfügung gestellt. Der Datensatz wurde bereinigt und nach dem Zufallsprinzip wurden Adressen ausgewählt. Die erhobenen Daten wurden bereinigt um

  • Ein- u. Zweifamilienhäuser
  • Adressen von Wohnheimen
  • öffentlichen geförderter Wohnungsbau
  • reines Gewerbe
  • doppelte Datensätze

Insgesamt wurden 2.599 Datensätze für die Auswertung des Mietspiegels zugelassen. Dies genügt den Anforderungen an die Erstellung eines Regressionsmietspiegels, bei dem eine Stichprobe von bis zu einem Prozent des relevanten Wohnungsbestandes Voraussetzung ist. Demnach wäre laut Vorgaben bereits eine Stichprobe von 1.014 Wohnungen in Bonn ausreichend. Laut Auskunft der Stadt Bonn beinhaltet der Mietspiegel Wohnflächen von 20 m2 bis 150 m2 (mittlere Wohnfläche 67,88 m2). Aussagen über die ortsübliche Miete beziehen sich daher immer auf Wohnungsgrößen innerhalb der genannten Spannweite.

Mietspiegel und Mietpreisbremse in Bonn

Seit 1. Juli 2015 gilt in der Stadt Bonn die sogenannte Mietpreisbremse. Vermieter müssen sich bei Neuvermietung an die Mietpreisbremse halten. Dabei darf die Nettokaltmiete nur 10 Prozent über der ortsüblichen Miete liegen. Welche Miete in Bonn üblich ist, richtet sich in der Regel nach dem Mietspiegel der Stadt. Dementsprechend reguliert der aktuelle Mietspiegel den Bonner Wohnungsmarkt. Für Neubauten und umfassend sanierte Wohnungen gilt die Mietpreisbremse jedoch nicht.

Vergleichsmiete online berechnen

Auf der Homepage der Stadt Bonn kann kostenlos die Vergleichsmiete über einen Mietpreisrechner berechnet werden. Dabei werden eine Vielzahl von Eigenschaften der Wohnung abgefragt. Aus diesem detailierten Bild wird online die Vergleichsmiete berechnet. Das Resultat kann als PDF abgespeichert werden.

Sonstiges zum Bonner Mietspiegel

Herausgeber des aktuellen Mietspiegels sind der Mieterbund Bonn/Rhein-Sieg/Ahr, der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Bonn/Rhein-Sieg, der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Bad Godesberg sowie die Stadt Bonn. Die Datenerhebung, Auswertung der Mietspiegeldaten und Dokumentation sind von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses der Stadt Bonn durchgeführt bzw. erstellt worden.

Weitere Informationen der Stadt Bonn zum aktuellen Mietspiegel finden Sie hier:
URL: http://www.bonn.de/rat_verwaltung_buergerdienste/presseporta l/pressemitteilungen/31211/index.html

Auskünfte zum Mietspiegel erteilen:

Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Bonn/Rhein-Sieg e.V.
Oxfordstr. 2, 53111 Bonn
Tel.: 0228 – 96 92 67 0
www.haus-und-grund-bonn.de
URL: http://www.haus-und-grund-bonn.de

Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Bad Godesberg e.V.

Beethovenallee 4, 53173 Bonn
Tel.: 0228 – 36 26 18
www.hausundgrund-badgodesberg.de
URL: http://www.hausundgrund-badgodesberg.de

Mieterbund Bonn/Rhein-Sieg/Ahr e.V.

Noeggerathstr. 49, 53111 Bonn
Tel.: 0228 – 94 93 09 0
www.mieterbund-bonn.de/
URL: http://www.mieterverein-bonn.de/
Auskünfte im Zusammenhang mit der Anwendung des Mietspiegels erteilen:

Bundesstadt Bonn
Amt für Soziales und Wohnen
Tel.: 0228 – 77 29 33
Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Bundesstadt Bonn
Tel.: 0228 – 77 29 52

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Mieten in Bonn für Studentenwohnungen gestiegen

Mietpreise in Bonn für Studentenwohnungen gestiegen

Bonn Studentenwohnungen Mieten steigenIn Bonn sind seit 2010 die Mietzinsen für kleine Studentenwohnungen um etwa elf Prozent gestiegen. Bonn gehört damit zu den Spitzenreitern bei teurem studentischem Wohnraum. Kleine Wohnungen sind heiß begehrt: in Bonn und Köln gibt es mehr Studienanfänger als Inserate. Laut Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln steigt der Bedarf an kleinen Wohnungen somit überproportional.  Entsprechend steigen die Preise, wie das IW für elf Universitätsstädte ermittelt hat.

Die Studie des IW zeigt, dass zwischen den Städten große Unterschiede herrschen. Beim Spitzenreiter München kostete das Wohnen in der Musterwohnung der Studie im Jahr 2015 ohne Nebenkosten rund 17 Euro/m2. Eine Wohnung mit gleichen Merkmalen kostete in Bonn rund 13 EUR/m2, in Bochum 8,50 EUR/m2. Insgesamt wird in der Studie deutlich, dass das studentische Wohnen in allen Städten seit 2010 teurer geworden ist. So gab es z.B. Preissteigerungen von rund 28 Prozent für Studentenwohnungen in Berlin.

Marktsteigerung für Studentenwohnungen höher als der Durchschnitt

Die Mieten für Studentenwohnungen sind damit insgesamt gestiegen, und sie steigen laut Studie auch schneller als für den Durchschnittsmarkt. So lag die Mietpreissteigerung für Berlin insgesamt zwischen 2010 und 2015 bei 24,5 Prozent, im für Studenten relevanten Marktsegment dagegen bei 28,1 Prozent. Auch in den meisten anderen Städten ziehen die Mieten für studentisches Wohnen überdurchschnittlich an. Lediglich in Frankfurt und Köln entwickelte sich der Markt für Studentenwohnungen unterdurchschnittlich bzw. parallel zum Gesamtmarkt. Hierfür könnte die Mietpreisbremse in den davon betroffenen Städten eine Rolle spielen.

Hohe Konkurrenz um Wohnungen auch in Bonn

Mietsteigerungen treffen Studenten besonders, da Studenten in der Regel von der Einkommensentwicklung abgekoppelt sind, so Voigtländer. Der Markt wird außerdem zunehmend enger. In Städten wie Köln, Berlin, Frankfurt und Stuttgart hat sich die Zahl der inserierten Wohnungen teilweise um mehr als ein Drittel reduziert, in München sogar noch deutlicher.

Insbesondere Studienanfänger kommen laut Studie kaum noch zum Zug. Zwar gibt es deutlich günstigere Zimmer in Studentenwohnheimen. Das geringere Angebot trifft durch den gleichzeitigen Anstieg der Studienanfängerzahlen aber auf eine höhere Nachfrage, sodass mehr Studenten um eine geringere Anzahl an Wohnungen konkurrieren. Ein vergleichsweise hohes Angebot an staatlich geförderten Studentenwohnungen gibt es zwar in Bonn, wo rund doppelt so viele private Wohnungsanzeigen pro Jahr den Wohnheimplätzen gegenüberstehen. In Köln kommen nur knappe 5000 Wohnheimplätze auf fünf Mal so viele Wohnungsanzeigen. Von den zu Verfügung stehenden Plätzen werden pro Jahr aber nur etwa ein Fünftel für die Erstsemester frei.

„Der Markt für Studentenwohnungen wird zunehmend enger“, so Voigtländer vom IW Köln. Es wird erwartet, dass die Großstädte noch weiter wachsen und insbesondere in Bonn hält die Bautätigkeit kaum mit. Abhilfe schaffen könnten private Studentenwohnheime, die preislich in der Mitte zwischen öffentlichen Wohnheimen und privatem Markt liegen. Jedoch gerade in Bonn ist der bebaubare Raum auch dafür sehr begrenzt.

Link zur Studie des IW

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Kölner Immobilienbörse: Seminar Immobilienbewertung 2016

Kompakt-Seminar “Immobilienbewertung” der Kölner Immobilienbörse 2016

Kölner Immobilienbörse Seminar Immobilienbewertung 2016 KölnDie Kölner Immobilienbörse hat das Seminar “Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken” in der Immobilienbewertung am 13. und 14. Mai 2016 in Brühl durchgeführt. Die Teilnehmer wurden an beiden Tagen in die Grundlagen der professionellen Wertermittlung durch den öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Dr. Haack eingeführt. Die Seminarteilnehmer der Kölner Immobilienbörse können nun mit professionellerem Blick die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken in Köln und Umgebung durchführen.

Zunächst stand die Definition des Verkehrswertes nach Immobilienwertermittlungs-verordnung (ImmoWertV) im Vordergrund. Anschließend wurden Grundlagen des Bodenwerts und der Bodenwertermittlung vermittelt. Die drei Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV (Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren) standen im Mittelpunkt des Seminars. Der Lernerfolg wurde anhand eines abschließendes Tests überprüft.

Immobilienbewertung nach ImmowertV

Die Teilnehmer lernten, dass sich pragmatisch die Definition des Verkehrswerts wie folgt auslegen lässt: Der Verkehrswert ist der Preis, der am Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Qualität des Grundstücks am wahrscheinlichsten zu erzielen wäre. Dabei muss der tatsächliche Preis auf dem Grundstücksmarkt keinesfalls dem Verkehrswert entsprechen. Der Wertermittlung sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt am Wertermittlungsstichtag (§ 3 ImmoWertV) und der Grundstückszustand am Qualitätsstichtag (§ 4 ImmoWertV) zugrunde zu legen.

Bodenwert

Für den Bodenwert lässt sich keine gesetzliche Definition feststellen. Es werden in der ImmoWertV sowie den aktuellen Wertermittlungsrichtlinien (z.B. BRW-RL, VW-RL, SW-RL und EW-RL) lediglich Einflussgrößen und Vorgehensweisen bei der Ermittlung beschrieben. Der Bodenwert wird in der Regel jedoch wie folgt verstanden: Anteil des Grund und Bodens am Verkehrswert unter Berücksichtigung des Entwicklungszustands sowie der allgemeinen Grundstücksmerkmale, jedoch meistens ohne Berücksichtigung der baulichen Anlagen (Wert des reinen Grundstücks).

Vergleichswertverfahren

Neben der Bodenwertermittlung kann das Vergleichswertverfahren natürlich auch für bebaute Grundstücke zum Einsatz kommen. Die Vorschriften des § 15 Abs. 2 ImmoWertV besagen, dass bei bebauten Grundstücken neben oder anstelle von Vergleichspreisen zur Ermittlung des Vergleichswerts auch geeignete Vergleichsfaktoren herangezogen werden können. Der Vergleichswert ergibt sich dann durch Vervielfachung des jährlichen Ertrags oder der sonstigen Bezugseinheit des zu bewertenden Grundstücks mit dem Vergleichsfaktor. Vergleichsfaktoren sind geeignet, wenn die Grundstücksmerkmale der Ihnen zugrunde gelegten Grundstücke hinreichend mit denen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen.

Sachwertverfahren

Die Ermittlung des Sachwerts ist in den Vorschriften der §§ 21 bis 23 ImmoWertV sowie der Sachwertrichtlinie (SW-RL) geregelt. Dem Verfahren liegt der Gedanke zugrunde, dass ein Marktteilnehmer bei seiner Preisvorstellung kalkuliert, wie viel für Boden sowie Errichtung des Gebäudes im aktuellen Zustand aufzuwenden wäre. Es handelt sich folglich um Überlegungen, die sich an Baukosten orientieren. Der Sachwert des zu bewertenden Grundstücks wird folglich aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen Anlagen sowie dem Bodenwert ermittelt. Der Sachwert der baulichen Anlagen ist aus Herstellungskosten (für Neubauobjekte) unter Berücksichtigung der Alterswertminderung zu ermitteln. Zusätzlich gilt es den Sachwert der baulichen Außenanlagen sowie der sonstigen Anlagen zu ermitteln. Mit Berücksichtigung der Marktlage (Übergang vom Baukostenmarkt auf den Immobilienmarkt) wird der Sachwert entsprechend angepasst. Abschließend gilt es die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (z.B. Wertminderung wegen Unterhaltungsrückständen und Schäden) zu berücksichtigen.

Ertragswertverfahren

Die Ermittlung des Ertragswerts ist in den Vorschriften der §§ 17 bis 20 ImmoWertV sowie der Ertragswertrichtlinie (EW-RL) geregelt. Dem Verfahren liegt der Gedanke zugrunde, dass ein Marktteilnehmer bei seiner Preisvorstellung kalkuliert, wie viel Ertrag aus dem jeweiligen Objekt erzielt werden kann. Es handelt sich folglich um Überlegungen, die sich an Renditen orientieren. Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt.

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Gutachterausschuss Bonn legt Grundstücksmarktbericht 2016 vor

Gutachterausschuss Bonn legt Grundstücksmarktbericht 2016 vor

Gutachterausschuss Bonn legt Grundstücksmarktbericht 2016 vor

Gutachterausschuss Bonn stellt Grundstücksmarktbericht 2016 vor

Wer in Bonn eine Immobilie kaufen, verkaufen oder bewerten möchte braucht vielfältige Informationen über den lokalen Grundstücksmarkt. Der Gutachterausschuss der Stadt Bonn hat nun den neuen Grundstücksmarktbericht zum Stichtag 01. Januar 2016 veröffentlicht. Der Marktbericht stellt eine wichtige und umfassende Informationsquelle für alle am Bonner Grundstücksmarkt Interessierten dar. Der Gutachterausschuss analysierte dafür alle relevanten Daten und Informationen aus den Kaufverträgen 2015 nach statistischen Gesichtspunkten.

Aus dem aktuellen Grundstücksmarktbericht gehen viele neue Rekorde hervor. So ist das Umsatzvolumen im Vergleich zum Vorjahr um 18 Prozent gestiegen – trotz geringerer Anzahl von Kaufverträgen. Dieser Umstand bildet sich auch im Liegenschaftszinssatz ab, welcher z.B. bei vermieteten Eigentumswohnungnen um rekordverdächtige 0,5 Prozent gesunken ist. Das geringe Angebot an Wohnungen, Häusern und unbebauten Grundstücken in Bonn führt in Kombination zum derzeitigen Zinstief zur Explosion der Kaufpreise. Die Nachfrage, eine Immobilie in Bonn zu kaufen, ist ungebrochen groß. Neben dem Wohnungsmarkt wurden auch auf dem Büromarkt in Bonn im Jahr 2015 die höchsten Umsätze in Höhe von 448 Millionen Euro erzielt.

Lage und Bodenrichtwert

Der Wert einer Immobilie hängt von vielen Faktoren ab, welche im Grundstücksmarktbericht 2016 teilweise auch berücksichtigt werden. So sind unter anderem die Lage und der Zustand einer Wohnung, Hauses oder Geschäftshauses entscheidend für den Marktwert. Gute Wohnlagen findet man beispielsweise in Buschdorf oder Duisdorf, während sehr gute Wohnlagen in der Südstadt, Venusberg/Ippendorf oder am Rhein zu finden sind. Laut Angaben des Gutachterausschusses lag der Bodenrichtwert bei Neubau eines Ein- oder Zweifamilienhaus in einfachen Wohnlagen bei 320 EUR/m2 und in guten Wohnlagen bei 455 EUR/m2, für Geschosswohnungsbau lag der Bodenrichtwert im Durchschnitt bei 465 EUR/m2. Für Gewerbeflächen wurden im Durchschnitt 115 EUR/m2 Bodenrichtwert festgelegt. Es handelt sich hierbei jedoch um Durschnittswerte. Je nach Lage kann das Preisniveau deutlich davon abweichen. Für die Beurteilung eines Einzelfalles wird daher empfohlen, eine Einzelauskunft aus der Bodenrichtwertkarte einzuholen. Diese ist für Bonn kostenlos erhältlich unter

http://www.boris.nrw.de/

Gutachteraussschuss stellt Wertsteigerung fest

Besonders eng ist es in Bonn auf dem Markt für Wohn- und Teileigentum. Es gibt kaum noch Objekte zum Kauf. Damit verbunden konnte der stärkste Rückgang der Kauffallzahlen bei Wohnungs-und Teileigentum mit rd. -23 Prozent verzeichnet werden. Die 50-70 Jahre alten Eigentumswohnungen erlebten damit die größte Wertsteigerung. Der Kaufpreis lag durchschnittlich bei rd. 1.700 EUR/m2 und so ca. 16 Prozent über dem Wert von 2014. Bei den 5-30 Jahre alten Wohnungen verzeichnete der Gutachterausschuss eine Preissteigerung von rd. 3 Prozent.

Immobilienbewertung in Bonn

Das Sachverständigenbüro Dr. Haack erstellt auch auf Basis der Grundstücksmarktberichts des Gutachterausschusses der Stadt Bonn ein rechtsgültiges und belastbares Verkehrswertgutachten. Kontaktieren Sie uns, wenn Sie Ihre Immobilie in Bonn nach höchsten Ansprüchen bewertet haben möchten.

Mehr Informationen zur Immobilienbewertung in Bonn

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Lehrauftrag “Immobilienmanagement”

Lehrauftrag “Immobilienmanagement” an der Uni Hannover

Lehrauftrag Modul Immobilienmanagement an der Uni Hannover Dr. Björn Haack hat an der Leibniz Universität Hannover für das Semester 2016/2017 einen Lehrauftrag für das Modul “Immobilienmanagement” erhalten. Die Studierenden lernen wesentliche Grundlagen des Grundstücks- und lmmobilienmarktes und die gängigen Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes bebauter und unbebauter Grundstücke kennen (Immobilienbewertung). Die sachverständige Anwendung der Bewertungsverfahren wird in der Übung praxisnah vertieft. Der Service des Sachverständigenbüros Haack zur Immobilienbewertung in Köln, Bonn, Rheinbach und Umgebung steht weiterhin in vollem Umfang zu Ihrer Verfügung.

lnhalt des Moduls: Die Vorlesung führt zunächst in die Grundlagen der Immobilienbewertung ein. Als zentrale Begriffe, Zusammenhänge und Organisationsstrukturen werden behandelt: Bodenrente, Bodenwert, Verkehrswert, Bodenpreis sowie die Wirkungsmechanismen des Grundstücksmarktes, Gutachterausschüsse, Kaufpreissammlungen, Bodenrichtwerte.

Weiterhin werden die methodischen Grundlagen und Verfahren der Wertermittlung vorgestellt: Finanzmathematische Grundlagen, Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren inkl. Liquidationsverfahren, Sachwertverfahren, Kalkulationsverfahren sowie Anwendungen statistischer Methoden in der Grundstückswertermittlung, Wertermittlung in besonderen Fällen wie z. B. Bewertung von Rechten und Belastungen, die Bewertung im Rahmen der Umlegung oder Enteignung.

Die Vorlesung umfasst auch die internationalen Verfahren. lm Rahmen der Übung werden die vorgestellten Methoden und Verfahren zur Immobilienbewertung auf unterschiedliche Bewertungsobjekte angewendet.

Eine detaillierte Themenliste kann hier eingesehen werden.

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Katasteramt Bonn umbenannt

Katasteramt Bonn unter neuem Namen

Bonn Stadthaus Amt Geoinformation Katasteramt

by Leit, CC BY-SA 4.0

Das Kataster- und Vermessungsamt der Stadt Bonn hat sich in “Amt für Bodenmanagement und Geoinformation” umbenannt. Mit der Umbenennung vollzieht die Stadt Bonn die Anpassung an die gewandelten Aufgabenfelder, welche sich bereits vor Jahren verändert haben. Laut Pressemitteilung der Stadtverwaltung Bonn konnte das breite Aufgabenspektrum rund um Boden und Grundstück nicht mehr durch die traditionelle Amtsbezeichnung repräsentiert werden. Die klassischen Kataster- und Vermessungsaufgaben sowie der sich rasant entwickelnde Bereich der raumbezogenen Datenverarbeitung wird nun wesentlich präziser mit dem Oberbegriff „Geoinformation“ abgebildet.
 
Zu den Kernaufgaben des “Amts für Bodenmanagement und Geoinformation” zählen:

  • Führung des Liegenschaftskatasters
  • kommunale Vermessung

 
Darüber hinaus werden die Aufgaben der Stadtkartographie, sowie auch viele Aufgaben des Bodenrechts und des Bodenmanagements im Amt wahrgenommen. Hier sind insbesondere die verbindliche Bauleitplanung, Planfeststellungsverfahren, städtebauliche Verträge, bodenbezogene Verwaltungsvereinbarungen, die Grundstücksbewertung mit der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Bonn sowie die Bodenordnung zu nennen.

Quelle: Stadtverwaltung Bonn

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Büroflächen in Bonn weiterhin sehr gefragt

Büroflächen in Bonn sehr gefragt

Büroflächen Miete Büro BonnDer Markt für Büroflächen in Bonn wurde vom Amt für Wirtschaftsförderung der Stadt Bonn in Zusammenarbeit mit lokalen Akteuren des Bonner Büroimmobilienmarktes und der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung für das Jahr 2015 erhoben und veröffentlicht.
 

Steigende Mieten 2015

Der Bericht zeigt, dass die Mieten für Büroflächen in Bonn im Vergleich zum Vorjahr weiter gestiegen sind. Die Spitzenmieten sind laut Marktbericht um 0.50 EUR/m2 gestiegen und lagen bei 18.50 EUR/m2 (2014: 18.00 EUR/m2). Die Durchschnittsmieten sind um 0.39 EUR/m2 gestiegen und lagen bei 12.89 EUR/m2 (2014: 12.50 EUR/m2).

Trotz des geringen Büroflächenumsatzes zeigt die Anzahl der am Markt abgeschlossenen Miet- und Kaufverträge, dass der Bonner Büromarkt wie eh und je sehr gefragt ist. Die meisten Vermietungen erfolgten in der Größenordnung bis 500 Quadratmeter, knapp 72 Prozent der Mietverträge wurden in dieser Größenordnung abgeschlossen“

Weiterhin geringer Leerstand

Der Anteil an leerstehenden Büroflächen im Jahr 2015 lag bei lediglich 2,74 Prozent. Im Vergleich zum Vorjahr ist der Leerstand weiter um 0,32 Prozent gesunken. Die Leerstandsquote in Bonn ist im Vergleich zu anderen Büromärkten sehr gering. Der Bürostandort Bonn gilt weiterhin durch seine konstante Vermietungsleistung als sehr stabil und solide.

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Bonner Mietspiegel nicht qualifiziert


Bonner Mietspiegel nicht qualifiziert

Bonner Mietspiegel ungültig Das Amtsgericht Bonn hat den Bonner Mietspiegel in einem laufendem Verfahren kassiert (Aktenzeichen AG Bonn 203 C 79/14). Der Richter argumentierte, dass die Datengrundlage nicht repräsentativ genug für den Bonner Markt sei.  Der bestehende Mietspiegel ist somit nach wissenschaftlichen Kriterien nicht qualifiziert. Der Mietrichter erließ den Beschluss, dass die „ortsübliche Vergleichsmiete“ durch einen Sachverständigengutachten eingeholt werden muss.

Meldung: Generalanzeiger Bonn

Vergleichsmiete der Stadt Bonn.

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