„Vertiefende Aspekte der Immobilienbewertung“ – Lehrauftrag an der Uni Bonn 2018

„Vertiefende Aspekte der Immobilienbewertung“ – Lehrauftrag an der Uni Bonn 2018

Universität Bonn Logo Lehrauftrag Immobilienbewertung Dr HaackDr. Björn Haack führt an der Rheinischen Friedrich-Wilhelms-Universität in Bonn einen Lehrauftrag für das Seminar „Vertiefende Aspekte der Immobilienbewertung“ durch. Die Studierenden lernen wesentliche Grundlagen und die gängigen Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes bebauter und unbebauter Grundstücke kennen (Immobilienbewertung nach ImmoWertV). Die sachverständige Anwendung der Bewertungsverfahren, Rechte und Belastungen wird praxisnah mit vielen Beispielen aus Bonn und der Region Köln vertieft. Der Service des Sachverständigenbüros Haack zur Immobilienbewertung in Köln, Bonn, Rheinbach und Umgebung steht weiterhin in vollem Umfang zu Ihrer Verfügung.

lnhalt des Seminars: Die Vorlesung führt zunächst in die Grundlagen der Immobilienbewertung ein. Als zentrale Begriffe, Zusammenhänge und Organisationsstrukturen werden behandelt: Sachverständiger und Sachverständigenwesen, Gutachten, Verkehrswert, Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren inkl. Liquidationsverfahren, Sachwertverfahren, Kalkulationsverfahren sowie Anwendungen statistischer Methoden in der Grundstückswertermittlung.

Weiterhin werden vertiefende Aspekte für die Verfahren der Wertermittlung vorgestellt: Finanzmathematische Grundlagen, Wertermittlung in besonderen Fällen wie z. B. Bewertung von Rechten und Belastungen, die Bewertung im Rahmen der Umlegung oder Enteignung, Erbbaurecht, Geh-, Fahr- und Leitungsrechte, Baulasten, Wohnungsrecht, Nießbrauch, Notweg und Überbau.

Außerdem werden die methodischen Grundlagen erlernt: Flächen und Volumina inkl. Brutto-Grundfläche, Geschossfläche, Wohnfläche, Nutzfläche, Umbauter Raum nach WoFIV und II. Berechnungsverordnung, Baumängel und Bauschäden, sowie sonstige besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale.

Das Seminar umfasst auch die internationalen Verfahren. lm Rahmen der Übung werden die vorgestellten Methoden und Verfahren zur Immobilienbewertung auf unterschiedliche Bewertungsobjekte in Bonn und Umgebung angewendet.

Eine detaillierte Themenliste kann hier eingesehen werden.

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Wert einer Immobilie mit dem Ertragswertverfahren ermitteln am Beispiel einer Wohnung in Bonn

Das Ertragswertverfahren bei Wohnungs- und Teileigentum

Immobilienbewertung Wohnung ErtragswertverfahrenIm Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt (Renditebetrachtung nach §§ 17 bis 20 ImmoWertV). Der Ertragswert ergibt sich aus dem Ertrag der baulichen Anlagen (Sondereigentum und gemeinschaftliches Eigentum) und des Bodenwertanteils. Der Bodenwert, der in Verbindung mit dem jeweiligen Miteigentumsanteil zum Bodenwertanteil führt, wird dabei in der Regel über das Vergleichswertverfahren für unbebaute Grundstücke abgeleitet (§ 16 ImmoWertV).

Nach den Vorschriften des § 18 ImmoWertV ergibt sich der Rohertrag des Wohnungs- oder Teileigentums aus den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträgen. Als Bewirtschaftungskosten sind die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung marktüblich entstehenden jährlichen Aufwendungen zu berücksichtigen, die nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind (§ 19 ImmoWertV). Der Reinertrag des Wohnungs- oder Teileigentums ergibt sich aus dem jährlichen Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Er umfasst dabei die Erträge aus dem Anteil von Grund und Boden sowie aus den baulichen Anlagen.

Immobilienbewertung mit dem Ertragswertverfahren am Beispiel einer Wohnung in Bonn

Wie wird Wert einer Wohnung bzw. Eigentumswohung in Bonn mit dem Ertragswertverfahren ermittelt? In diesem Artikel erfahren Sie, wie das normierte Ertragswertverfahren bei einer Wohnung anzuwenden ist. Das Beispiel richtet sich entlang des Objektes, welches schon im Artikel zum Vergleichswertverfahren behandelt wurde. Die wesentlichen Rahmendaten der Eigentumswohnung in Bonn stellten sich dort wie folgt dar:

Merkmal
Ausprägung
Lage des Grundstücks

Bonn-Duisdorf, L-Straße, mittlere Wohnlage laut Mietpreisspiegel mit 9,5 Punkten (mögliche Abstufungen: einfach, mittel, gut, sehr gut)
Lage des Wohnungseigentums innerhalb des Gebäudes
2. Obergeschoss
Gebäudeart und -größe
Mehrfamilienwohnhaus mit 8 Wohneinheiten,
II-geschossig mit ausgebautem Dachgeschoss; Tiefgarage mit 8 Stellplätzen
Größe des Sondereigentums
75 m² Wohnfläche
Ausstattung und Beschaffenheit des Gebäudes / des Sondereigentums
mittlere Ausstattung von Gebäude und Sonder­eigentum, zeitgemäße Raumaufteilung,
3 Zimmer, Keller, Balkon
Baujahr des Gebäudes
1960
Zustand des Gebäudes / des Sondereigentums
keine Unterhaltungsrückstände und Schäden, sukzessive Modernisierungen (z.B. Heizung, Fenster, Fassade, Sanitär, Innenausbau) in den letzten Jahren
Außenanlagen und sonstige Anlagen
Ver- und Entsorgungsleitungen, Grünflächen im gemeinschaftlichen Eigentum (keine Gebrauchs­regelung)
Garagen / Stellplätze
Tiefgaragenstellplatz (TG auf dem Grundstück), per Gebrauchsregelung / Sondernutzungsrecht zugeordnet
Gebrauchsregelungen
Tiefgaragenstellplatz, ansonsten keine Ein­schränkungen des gemeinschaftlichen Eigentums
Nutzungen, Lasten und Kosten
keine Einahmen aus dem gemeinschaftlichen Eigentum, Wohngeld in üblicher Höhe, bisher Bildung einer Instandhaltungsrücklage in üb­lichem Umfang, Verteilung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile
Miteigentumsanteil
an den Wohn- und Nutzflächen orientiert,
Anteil: 78/1.000
Bodenwert
erschließungsbeitragsfrei, Grundstücksgröße: 1.000 m²
Rechte und Belastungen
keine
Bau- und Planungsrecht
planungsadäquate Nutzung (Bebauungsplan), keine Besonderheiten
Miet- und Pachtverträge
selbst genutzt, keine Miet- oder Pachtverhältnisse
Wertverhältnisse
Zweitverkauf, Wertermittlungsstichtag 01. September 2016

Aufbau des Ertragswertverfahrens

Das in diesem Bewertungsfall anzuwendende Ertragswertverfahren ist wie folgt aufgebaut:

Rohertrag
Bewirtschaftungskosten
=
Reinertrag (Bodenwertanteil + Wohnung + TG-Stellplatz)
Bodenwertanteilsverzinsung
=
Reinertrag (Wohnung + TG-Stellplatz)
x
Barwertfaktor zur Kapitalisierung
=
Ertragswert (Wohnung + TG-Stellplatz)
+
Bodenwertanteil
=
vorläufiger Ertragswert
±
besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
=
Ertragswert

Die Eingangsgrößen des Ertragswertverfahrens werden im Folgenden zunächst quantifiziert. Daran anschließend wird die Ertragswertermittlung mit den abgeleiteten Eingangsgrößen durchgeführt.

Rohertrag

Bei dem Rohertrag handelt es sich um die marktüblich erzielbaren Nettokaltmieten. Nach Auswertung des Bonner Mietpreisspiegels und des Bonner Mietwohnungsmarktes konnte eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 9,00 EUR/m² für vergleichbare Lagen und Ausstattungen festgestellt werden. Dem Grundstücksmarktbericht 2016 für die Stadt Bonn sind Mietwerte für Stellplätze zu entnehmen (S. 61):

Mietpreise Garage Stellplatz Bonn 2016

Demnach ergibt sich eine Mietwertspanne von 30-70 EUR/Monat für vergleichbare Objekte in vergleichbaren Lagen. Im vorliegenden Fall wird eine marktüblich erzielbare Miete in der Mitte der Bandbreite von 50 EUR/Monat für den Tiefgaragenstellplatz als angemessen angesehen.

Somit ergibt sich folgender Rohertrag:

monatliche Miete
9,00 EUR/m²/Monat
x
Größe der Wohnung
rd. 75 m²
=
675 EUR/Monat
+
Stellplatzmiete
50 EUR/Monat
=
Gesamtmiete
725 EUR/Monat
x
12
=
Rohertrag
8.700 EUR/Jahr

Bewirtschaftungskosten

Im vorliegenden Fall werden folgende Bewirtschaftungskosten angesetzt:

  • Verwaltungskosten: in Anlehnung an die II. Berechnungsverordnung sowie das Modell der AGVGA-NRW rd. 300 EUR/Jahr für die Wohnung und für den Stellplatz
  • Betriebskosten: Es wird davon ausgegangen, dass die Betriebskosten zum größten Teil auf die Mieter umgelegt werden. Es verbleibt vermutlich nur ein geringer Anteil, den der Eigentümer zu tragen hat. Dieser wird auf etwa 1 Prozent des Rohertrags geschätzt, das sind rd. 87 EUR/Jahr.
  • Instandhaltungskosten: in Anlehnung an die II. Berechnungsverordnung sowie das Modell der AGVGA-NRW rd. 885 EUR/m²/Jahr für die Wohnung (Wohnfläche 75 m²) und für den Stellplatz
  • Mietausfallwagnis: Das Mietausfallwagnis für derartige Wohnobjekte in vergleichbarer Lage ist er-fahrungsgemäß gering und liegt bei etwa 2 Prozent des Rohertrags, das sind rd. 174 EUR/Jahr.

Die Bewirtschaftungskosten betragen 1.446 EUR/Jahr und liegen damit bei etwa 17 Prozent des Rohertrags, was für Wohnungen in derartigen Gebäuden erfahrungsgemäß angemessen ist.

Restnutzungsdauer

Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer ist der Zeitraum, in dem die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Sie wird im Allgemeinen durch Abzug des Alters von der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen ermittelt. Nach den einschlägigen Richtlinien liegt die Gesamtnutzungsdauer von Mehrfamilienhäusern bei 60 bis 80 Jahren. Zur Wahrung der Modellkonformität zur Ableitung von Liegenschaftszinssätzen der AGVGA-NRW sowie des Gutachterausschusses Bonn wird eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren angenommen.

Im vorliegenden Fall handelt es sich um ein ca. 1960 errichtetes Gebäude, das in der Vergangenheit bereits einige Modernisierungen erfahren hat, z.B. Heizung, Fenster, Fassade, Sanitär und Innenausbau. Eine rein mathematische Differenzbildung würde somit zu einem verfälschten Ergebnis führen. Zur Bemessung der Restnutzungsdauer im vorliegenden Fall wird daher auf das „Modell zur Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer für Wohngebäude unter Berücksichtigung von Modernisierungen“ aus der Sach- und Ertragswertrichtlinie (SW-RL und EW-RL) sowie dem AGVGA-NRW-Modell zurückgegriffen. Die für die Wertermittlung zu unterstellenden Modernisierungselemente sind demnach wie folgt einzustufen:

Modernisierungsgrad Punkte Ertragswertverfahren Wohnung

Im vorliegenden Fall ist insgesamt am ehesten von einem überwiegenden Modernisierungsgrad auszugehen. Die entsprechende Modifizierung der Restnutzungsdauer ergibt sich wie folgt:

Restnutzungsdauer Ertragswertverfahren Wohnung

Im vorliegenden Bewertungsfall wird die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen in Anlehnung an die einschlägigen Modellempfehlungen auf rd. 48 Jahre geschätzt (ca. 56 Jahre Gebäudealter, 13 Modernisierungspunkte).

Liegenschaftszinssatz

Der Liegenschaftszinssatz ist laut § 14 ImmoWertV der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Bonn gibt den Liegenschaftszinssatz für selbstgenutzte Eigentumswohnungen (über 35 Jahre alt) mit 3,3 Prozent an. Dieser Zinssatz wird auch im vorliegenden Fall für angemessen erachtet.

Barwertfaktor zur Kapitalisierung

In Abhängigkeit von Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer erhält man einen Barwertfaktor zur Kapitalisierung von rd. 23,925.

Bodenwertanteil

Laut Bodenrichtwertübersicht des Gutachterausschusses der Stadt Bonn existiert für den Bereich Bonn-Duisdorf mit dem zu bewertenden Objekt ein Bodenrichtwert (erschließungsbeitragsfrei) von 300 EUR/m² zum Stichtag 01.01.2016. Das zugehörige Richtwertgrundstück stimmt mit dem Grundstück mit der zu bewertenden Wohnung hinreichend genau überein.

Somit erhält man folgenden Bodenwertanteil:

Bodenrichtwert
300 EUR/m²
x
Grundstücksgröße
1.000 m²
=
Bodenwert Gesamtgrundstück
300.000 EUR
x
Miteigentumsanteil
78/1.000
=
Bodenwertanteil
23.400 EUR

Ergebnis

Rohertrag
8.700 EUR/Jahr
Bewirtschaftungskosten
1.446 EUR/Jahr
=
Reinertrag (Bodenwertanteil + Wohnung + TG-Stellplatz)
7.254 EUR/Jahr
Bodenwertanteilsverzinsung
772 EUR/Jahr
=
Reinertrag (Wohnung + TG-Stellplatz)
6.482 EUR/Jahr
x
Vervielfältiger
23,925
=
Ertragswert (Wohnung + TG-Stellplatz)
155.082 EUR
+
Bodenwertanteil
23.400 EUR
=
vorläufiger Ertragswert
178.482 EUR
±
besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
0 EUR
=
Ertragswert
178.482 EUR

Plausibilitätskontrolle

Eine Plausibilitätskontrolle (des Ertragswertverfahrens) ist über Ertragsfaktoren möglich. Diese Faktoren geben das durchschnittliche Verhältnis von erzielten Kaufpreisen zum jeweiligen Rohertrag wieder. Sie entsprechen den nach den § 13 WertV abzuleitenden Vergleichsfaktoren. Jedoch auch bei den im Grundstücksmarktbericht veröffentlichten Ertragsfaktoren bleibt zu beachten, dass besondere wertbestimmende Merkmale Abweichungen vom Durchschnitt bewirken.

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Was ist eine Wohnung in Bonn wert? Beispiel Vergleichswertverfahren

Beispiel einer Immobilienbewertung in Bonn – Die Eigentumswohnung im Vergleichswertverfahren

Wertermittlung Immobilienlienbewertung Vergleichswertverfahren Wohnung BonnWie wird Wert einer Wohnung bzw. Eigentumswohung in Bonn ermittelt? Diese Frage stellen sich auf dem Bonner Immobilienmarkt viele Akteuere: Eigentümer, Makler, Banken, Architekten, Finanzberater und viele andere Profis auf dem Immobilienmarkt. Es gibt verschiedene Verfahren in der Wertermittlung von Immobilien, die sorgfältig bedient werden müssen um den richtigen Verkehrswert zu ermitteln. Am Beispiel einer Wohnung in Bonn möchte ich Ihnen in diesem Artikel das Vergleichswertverfahren näher bringen.

Um eine professionelle Immobilienbewertung durchführen zu können, müssen dazu zunächst einige Rahmendaten ermittelt werden (bzw. in diesem Fall fiktiv angenommen werden). Sämtliche nachfolgenden Betrachtungen innerhalb dieses Beispiels einer Immobilienbewertung in Bonn basieren daher auf folgender Eigentumswohnung in Bonn (Wohnungseigentum):

Merkmal
Ausprägung
Lage des Grundstücks

Bonn-Duisdorf, L-Straße, mittlere Wohnlage laut Mietpreisspiegel mit 9,5 Punkten (mögliche Abstufungen: einfach, mittel, gut, sehr gut)
Lage des Wohnungseigentums innerhalb des Gebäudes
2. Obergeschoss
Gebäudeart und -größe
Mehrfamilienwohnhaus mit 8 Wohneinheiten,
II-geschossig mit ausgebautem Dachgeschoss; Tiefgarage mit 8 Stellplätzen
Größe des Sondereigentums
75 m² Wohnfläche
Ausstattung und Beschaffenheit des Gebäudes / des Sondereigentums
mittlere Ausstattung von Gebäude und Sonder­eigentum, zeitgemäße Raumaufteilung,
3 Zimmer, Keller, Balkon
Baujahr des Gebäudes
1960
Zustand des Gebäudes / des Sondereigentums
keine Unterhaltungsrückstände und Schäden, sukzessive Modernisierungen (z.B. Heizung, Fenster, Fassade, Sanitär, Innenausbau) in den letzten Jahren
Außenanlagen und sonstige Anlagen
Ver- und Entsorgungsleitungen, Grünflächen im gemeinschaftlichen Eigentum (keine Gebrauchs­regelung)
Garagen / Stellplätze
Tiefgaragenstellplatz (TG auf dem Grundstück), per Gebrauchsregelung / Sondernutzungsrecht zugeordnet
Gebrauchsregelungen
Tiefgaragenstellplatz, ansonsten keine Ein­schränkungen des gemeinschaftlichen Eigentums
Nutzungen, Lasten und Kosten
keine Einahmen aus dem gemeinschaftlichen Eigentum, Wohngeld in üblicher Höhe, bisher Bildung einer Instandhaltungsrücklage in üb­lichem Umfang, Verteilung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile
Miteigentumsanteil
an den Wohn- und Nutzflächen orientiert,
Anteil: 78/1.000
Bodenwert
erschließungsbeitragsfrei, Grundstücksgröße: 1.000 m²
Rechte und Belastungen
keine
Bau- und Planungsrecht
planungsadäquate Nutzung (Bebauungsplan), keine Besonderheiten
Miet- und Pachtverträge
selbst genutzt, keine Miet- oder Pachtverhältnisse
Wertverhältnisse
Zweitverkauf, Wertermittlungsstichtag 01. September 2016

Eine Eigentumswohnung (Wohnungs- und Teileigen­tum) ist entsprechend dem Geschehen auf dem Bonner Immobilienmarkt am sinn­vollsten mit dem Ver­gleichswertverfahren und dem Ertragswertverfahren zu bewerten. Im vorliegenden Fall soll die Vorgehensweise beim Vergleichswertverfahren bespielhaft dargestellt werden. Das Ertragswertverfahren wird in eineim anderen Artikel demnächst aufgezeigt.
 
 

Das Vergleichswertverfahren für die Wertermittlung einer Wohnung in Bonn

Das in diese Bewertung anzuwendende Vergleichswertverfahren ist wie folgt aufgebaut:

 
Ermittlung von Verkaufspreisen hinreichend übereinstimmender Vergleichsobjekte
±
Berücksichtigung von Abweichungen (Grundstücksmerkmale)
=
vorläufiger Vergleichswert
±
besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
=
Vergleichswert

Es liegt ein Datensatz von 10 Vergleichspreisen aus mittleren Wohnlagen für den Erhebungsbereich „Bonn-Duisdorf“, wie er in der Regel vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Bundestadt Bonn für Wohnungseigentum zur Verfügung gestellt wird, zugrunde. Dieser wurde für den Veräußerungs­zeitraum 2014 bis 2016 angefragt:

Nr Lage Pun-
kte
Kauf-
jahr
Bau-
jahr
An-
zahl der WE
Ge-
schoss
Größe in m² Stell-
platz in EUR
Kauf-
preis EUR/ m²
1 7,5 2014 1963 20 3. OG 70 5.000 1.785
2 9,0 2014 1963 16 2. OG 55 1.850
3 9,0 2014 1965 4 EG 110 8.000 1.815
4 10,0 2014 1958 10 1. OG 95 10.000 1.990
5 9,5 2015 1965 11 1. OG 98 9.000 1.360
6 8,0 2015 1963 9 EG 105 7.000 1.915
7 8,5 2015 1957 14 2. OG 76 7.500 1.760
8 11,0 2015 1960 6 1. OG 87 12.000 2.250
9 10,5 2016 1962 12 2. OG 91 1.890
10 9,0 2016 1961 6 3. OG 102 8.000 1.900

 

Anhand des vom Gutachterausschuss in Bonn zur Verfügung gestellten Vergleichsmaterials für Eigentumswohnungen lassen sich sofort einige regelmäßig auftretende Probleme unmittelbar ausmachen, welche die Vergleichbarkeit einschränken. Insbesondere folgende, jedoch gegebenen­falls wesentliche Informationen zu den Vergleichsobjekten sind der Auskunft aus der Kaufpreissammlung nicht zu entnehmen:

  • Geschossigkeit der Gebäude
  • Ausstattung und Beschaffenheit von Gebäude und Sondereigentum
  • Zustand von Gebäude und Sondereigentum
  • Außenanlagen und sonstige Anlagen
  • Art der Stellplätze
  • Gebrauchsregelungen
  • Nutzungen, Lasten und Kosten
  • Verhältnis der Miteigentumsanteile
  • Rechte und Belastungen
  • Miet- oder Pachtverhältnisse
  • Erstverkauf oder Weiterverkauf

Es ist offensichtlich, dass die gesetzlich geforderte hinreichende Übereinstimmung des vorliegenden Datenmaterials mit dem Bewertungsobjekt nur schwer zu beurteilen ist. Eine Vielzahl der aufgeführten Merkmale kann durch den zuständigen Gutachterausschuss aber auch nicht oder nur sehr schwer re­cherchiert werden, da sich diese Angaben in der Regel selten dem übermittelten Kaufvertrag entnehmen lassen. Auf der anderen Seite ist es ebenso eindeutig, dass nicht alle dieser hier fehlenden Merkmale einen signifikanten Einfluss auf die Preisbildung ausüben. In den nachfolgenden Abschnitten wird daher die in einem solchen Fall für üblich befundene und angemessene Vorgehensweise aufgezeigt.

Im vorliegenden Fall müssen folgende Abweichungen der Vergleichspreise vom Bewertungsobjekt im Rahmen der gesetzlichen Forderung nach den Vorschriften des § 15 Abs. 1 ImmoWertV berücksichtigt wer­den:

  1. allgemeine Wertverhältnisse
  2. Lage
  3. Wohnungsalter
  4. Anzahl der Wohneinheiten im Gebäude
  5. Geschosslage
  6. Wohnungsgröße
  7. ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse

 
 

a) Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse

Die Verkaufspreise stammen aus den Jahren 2014 bis 2016. Sollten sich die allgemeinen Wertver­hältnisse für Wohnungs- und Teileigentum in diesem Zeitraum signifikant verändert haben, so ist diese Veränderung gegenüber dem Wertermittlungsstichtag (01. September 2016) zu berücksichtigen. Im Grundstücksmarktbericht 2016 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Bonn (S. 26 und 27) sind bezüglich der allgemeinen Preisentwicklung für Eigentumswohnungen folgende Daten zu finden:
 
 

Altersgruppe
Indexentwicklung
0 – 3 Jahre
+1,1%
5 – 30 Jahre
+3,0%
30 – 50 Jahre
+1,3%
50 – 70 Jahre
+15,6%

 
 
Diese Indexreihen wurden als erforderliche Daten (hier: Indexreihen nach § 11 ImmoWertV) im Rahmen der gesetzlichen Forderung (§ 193 Abs. 3 BauGB) durch den Gutachterausschuss abgeleitet. Darin ist zu erkennen, dass die Preise für 50 bis 70 Jahre alte Eigen­tums­woh­nungen (Baujahr des Gebäudes mit der zu bewertenden Wohnung: 1960) in Bonn in den Jahren 2013 bis 2015 stark gestiegen sind. Wie der Indexreihe für „50 bis 70 Jahre alte Eigentumswohnungen“ zu entnehmen ist, wurde ein Index für das Jahr 2016 (Wertermittlungsstichtag) noch nicht abgeleitet. Dieser ist somit aus den vorhandenen Daten der letzten Jahre sachgerecht zu ermitteln bzw. im Hinblick auf die aktuelle Marktlage zu schätzen.

Aufgrund des auch in den letzten Monaten weiterhin stark gestiegenen Preisniveaus für vergleichbare Eigentums­wohnungen wird die Wertzahl für das Jahr 2016 auf rd. 172 geschätzt. Insofern müssen die vorliegenden Kauf­preise aus den Jahren 2014 und 2015 hinsichtlich der allgemeinen Wert­ver­hältnisse ange­passt werden.

Nachfolgend wird die Anpassung an die Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag exemplarisch für den Vergleichspreis Nr. 1 durchgeführt. Es ergibt sich folgender anzuwendender Umrechnungs­koeffizient:
 
 

Preisindex Wertermittlung Stichtag
Preisindex Verkaufspreis
Umrechnungskoeffizient
172
135
1,27 (=172:135)

 
 
Den an die Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag angepassten Vergleichspreis findet man schließlich wie folgt:
 
 

Vergleichspreis 1
Umrechnungskoeffizient
angepasster Vergleichspreis
1.785 EUR/m2
1,27
2.267 EUR/m2

 
 
Durch die vorgenommene konjunkturelle Anpassung wird simuliert, welcher Preis am Wertermittlungsstichtag für den Verkaufsfall Nr. 1 zu entrichten wäre.
 
 

b) Berücksichtigung der Lage (Punktsystem)

Das Bewertungsobjekt befindet sich in einer mittleren Wohnlage mit 9,5 Punkten. Die mittlere Lage weist laut zuständigem Gutachterausschuss insgesamt eine Punktspanne von 7,5 bis 11 Punkten auf (vgl. auch Vergleichspreise). Im Grundstücksmarktbericht 2016 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Bonn (S. 28) sind bezüglich der Lage für (gebrauchte) Eigentumswohnungen auszugsweise folgende Daten zu finden:
 
 

Punktwert Mietwohnlage
8,5
9
9,5
10
Index
0,96
1,00
1,04
1,08

 
 
Nachfolgend wird die Anpassung an die Lage mittels Punktsystem exemplarisch für den Vergleichspreis Nr. 1 durchgeführt. Es ergibt sich folgender anzuwendender Umrechnungs­koeffizient:
 
 

Faktor der zu bewertenden Wohnung
Faktor der Vergleichswohnung
anzuwendender Umrechnungskoeffizient
1,04
0,88
1,18 (=1,04:0,88)

 
 
Den an die Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag angepassten Vergleichspreis findet man schließlich wie folgt:
 
 

Vergleichspreis Nr. 1
Unrechnungskoeffizient
angepasster Vergleichspreis Nr. 1
2.267 EUR/m2
1,18
2.675 EUR/m2

 
 
Durch die vorgenommene Anpassung wird simuliert, welcher Preis für den Verkaufsfall Nr. 1 zu entrichten wäre, wenn die Lage des Vergleichsobjektes Nr. 1 mit der Lage der zu bewertenden Wohnung vollständig übereinstimmen würde.
 
 

c) Berücksichtigung des Wohnungsalters

Die obigen Vergleichspreise stammen aus Verkäufen von Eigentumswohnungen aus Gebäuden mit unterschiedlichen Baujahren. Diese stimmen nicht alle mit dem Baujahr des Gebäudes mit der zu be­wertenden Wohnung überein. Der Gut­ach­ter­ausschuss der Stadt Bonn hat durch Auswertungen festge­stellt, dass der Preis einer Eigentumswohnung stark vom Alter abhängen kann (Grundstücksmarktbericht 2016, S. 26).

Bis zu einem Alter von rd. 15 Jahren ist für Eigentumswohnungen in Bonn eine relativ gleichmäßige rückläufige Entwicklung festzustellen, die sich anschließend verflacht. Ab dem 50. Jahr ist laut Grundstücksmarktbericht statistisch allein kein alterswertbedingter Wertverlust mehr festzustellen. Wohnungen höheren Alters sind zudem schwieriger auszuwerten, da diese oftmals durch vollzogene Modernisierungen beeinflusst werden. Die hier ver­öffentlichten Daten sind als Umrechnungskoeffizienten im Rahmen der erforderlichen Daten zu inter­pretieren (§ 12 ImmoWertV).

Im vorliegenden Bewertungsfall (Baujahr 1960 ≙ Alter von ca. 56 Jahren) ist keine Anpassung über die veröffentlichten Umrechnungskoeffizienten erforderlich. Eine Abhängigkeit vom Alter besteht hier nicht.
 
 

d) Berücksichtigung der Anzahl der Wohneinheiten im Gebäude

Die Anzahl der Wohneinheiten im Gebäude differieren zwischen Bewertungsobjekt und Vergleichsobjekten. Der Gut­ach­ter­ausschuss der Stadt Bonn hat durch Auswertungen festge­stellt, dass diese Abhängigkeit jedoch statistisch nicht sehr ausgeprägt ist. Bei Kleinobjekten bis 6 Eigentumswohnungen ist demnach ein Zuschlag von rd. 2 % ableitbar, ab 66 Eigentumswohnungen ein Abschlag von rd. 9 % gerechtfertigt. Für den beispielhaft hier zu behandelnden Vergleichspreise Nr. 1 (20 Wohneinheiten im Objekt) ergibt sich somit weder Zu- noch Abschlag.
 
 

e) Berücksichtigung der Geschosslage

Die Geschosslagen der Vergleichsobjekte (zwischen EG und 3. OG) sind verschieden und unterscheiden sich daher auch überwiegend vom Bewertungsobjekt (2. OG). Der Gut­ach­ter­ausschuss der Stadt Bonn beschreibt sich entsprechenden Wertzusammenhänge wie folgt (Grundstücksmarktbericht 2016, S. 29):
 
 

Geschoss
Souterrain
EG
1. bis 2. OG
ab 3. OG
DG, nicht Staffel-G
Index
0,88
0,93
0,96,5
1,00
0,98

 
 
Nachfolgend wird die Anpassung an die Geschosslage exemplarisch für den Vergleichspreis Nr. 1 durchgeführt. Es ergibt sich folgender anzuwendender Umrechnungs­koeffizient:
 
 

Faktor der zu bewertenden Wohnung
Faktor der Vergleichswohnung
anzuwendender Umrechnungskoeffizient
0,96
1,00
0,96 (=0,96:1,00)

 
 
Den an die Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag angepassten Vergleichspreis findet man schließlich wie folgt:
 
 

Vergleichspreis Nr. 1
Unrechnungskoeffizient
angepasster Vergleichspreis Nr. 1
2.675 EUR/m2
0,96
2.568 EUR/m2

 
 
Durch die vorgenommene Anpassung wird simuliert, welcher Preis für den Verkaufsfall Nr. 1 zu entrichten wäre, wenn die Geschosslage des Vergleichsobjektes Nr. 1 mit der Geschosslage der zu bewertenden Wohnung vollständig übereinstimmen würde.
 
 

f) Berücksichtigung der Wohnungsgröße

Die Wohnflächen der Vergleichsobjekte stimmen nicht mit der Wohnfläche der zu bewertenden Wohnung überein. Der Gutachterausschuss in Bonn hat diesbezüglich festgestellt (Grundstücksmarktbericht 2016, S. 28), dass für Wohnungen zwischen 40 und 120 m² Wohnungsgröße keine Abhängigkeit der Kaufpreise von der Wohnungsgröße besteht. Eigentumswohnungen mit einer Wohnungsgröße von unter 40 m² Wohnfläche liegen rd. 3 % über dem Marktrichtwert und Wohnungen über 120 m² Wohnfläche liegen rd. 8 % über dem Durchschnitt. Im vorliegenden Fall sind daher keine entsprechenden Anpassungen vorzunehmen; die Wohnungsgrößen werden als nicht wertrelevant erachtet.
 
 

g) Berücksichtigung ungewöhnlicher und persönlicher Verhältnisse

Nach den durchgeführten konjunkturellen und qualitativen Anpassungen ergibt sich die Konstellation der Vergleichspreise folgendermaßen (Stellplatzanpassung nur bezüglich der Wertverhältnisse sowie der Lage):

Nr Lage Pun-
kte
Kauf-
jahr
Bau-
jahr
An-
zahl der WE
Ge-
schoss
Größe in m² Stell-
platz in EUR
Kauf-
preis EUR/ m²
1 7,5 2014 1963 20 3. OG 70 5.000 1.785
2 9,0 2014 1963 16 2. OG 55 2.444
3 9,0 2014 1965 4 EG 110 10.566 2.419
4 10,0 2014 1958 10 1. OG 95 12.192 2.426
5 9,5 2015 1965 11 1. OG 98 9.900 1.496
6 8,0 2015 1963 9 EG 105 8.701 2.452
7 8,5 2015 1957 14 2. OG 76 8.910 2.091
8 11,0 2015 1960 6 1. OG 87 11.880 2.183
9 10,5 2016 1962 12 2. OG 91 1.758
10 9,0 2016 1961 6 3. OG 102 8.320 1.859
  Mittelwert 9.745 2.170
  -30% 6.822 1.519
  +30% 11.792 2.821

 

Aus diesen verwendbaren Vergleichspreisen ergibt sich ein arithmetisches Mittel von rd. 2.170 EUR/m² Wohnfläche. Um auszuschließen, dass die Auswertung Preise enthält, die auf­grund ungewöhnlicher und persönlicher Verhältnisse zustande gekommen sind, werden die Werte, die um mehr als 30% vom Mittelwert ab­weichen, nicht weiter berücksichtigt. Dabei handelt es sich in diesem Fall um den Preis Nr. 5. Nach Ausschluss dieses Preises ergibt sich ein neuer Mit­telwert von rd. 2.244 EUR/m² Wohnfläche.

Der Vergleichswert der zu bewertenden Wohnung (ohne Tiefgaragenstellplatz) ergibt sich schließlich wie folgt:
 
 

Ausgangswert
Wohnfläche
Vergleichswert der zu bewertenden Wohnung
2.244 EUR/m2
75 m2
168.300 EUR (=2.244 x 75)

 
 
Wie bereits angedeutet wären rein theoretisch sicherlich noch weitere Anpassung des Vergleichs­materials an das Bewertungsobjekt vorzunehmen. Hierzu fehlen jedoch die entsprechenden Infor­mationen über die Vergleichswohnungen. Hierbei sei ausdrücklich der Zustand der Gebäude und Wohnungen genannt.

Es wird ausdrücklich davon abgeraten, vermeintliche wesentliche Einflüsse bzw. deren Ausprägungen und Abweichungen „pi mal Daumen“ zu schätzen. Für eine gesicherte und objektive Wertermittlung er­fordern diese freien Schätzungen die Nachvollziehbarkeit und Überprüfbarkeit.

Liegt das erforderliche Datenmaterial zur Anpassung von Abweichungen jedoch vor, ist wie bei den durchgeführten Anpassungen zu verfahren, bevor das Vergleichsmaterial im Rahmen der (arith­metischen) Mittelbildung und der Anwendung des 30%-Kriteriums auf das Vorliegen ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse überprüft wird.
 
 

Tiefgaragenstellplatz

Dem Bewertungsobjekt ist ein Tiefgaragenstellplatz per Sondernutzungsrecht (Gebrauchsregelung) zu­geordnet. Unter der Annahme, dass sich die verwendeten Indizes und Faktoren im Wesentlichen auch auf die zum Wohnungseigentum gehörenden Stellplätze übertragen lassen, entspricht die Vorgehensweise bei der Auswertung der Vergleichspreise der Stellplätze der für die Wohnung aufgezeigten. Nach Aussortieren der Vergleichs­preise Nr. 4 und 8 (Abweichung vom Mittel größer 30%) ergibt sich im Vergleichswertverfahren ein Vergleichswert für den zu be­wertenden Tiefgaragenstellplatz von rd. 8.982 EUR.
 
 

Ergebnis des Vergleichswertverfahrens

Der Vergleichswert des zu bewertenden Wohnungseigentums (inklusive Tiefgaragenstellplatz) ergibt sich letztendlich wie folgt:
 
 

Wohnung
 
168.300 EUR
+
Stellplatz
8.982 EUR
=
vorläufiger Vergleichswert
177.282 EUR
±
besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
0 EUR
=
Vergleichswert
177.282 EUR

 
 

Plausibilitätskontrolle

Eine Plausibilitätskontrolle (des Vergleichswertverfahrens) ist in diesem Fall über die im Grundstücks­marktbericht der Stadt Bonn veröffentlichten Durchschnittspreise für Eigentumswohnungen möglich. Diese entsprechen den nach den § 13 ImmoWertV abzuleitenden Vergleichsfaktoren. Durch den Bezug auf die Einheit „Wohnfläche in m²“ sind die Durchschnittspreise als Gebäudefaktoren zu verstehen. Die Plausibilitätskontrolle ist daher, wie die vorangegange Vorgehensweise, als mittelbarer Preisvergleich anzusehen.

Jedoch auch bei den veröffentlichten Durchschnittspreisen bleibt zu beachten, dass besondere wert­bestimmende Merkmale, wie z.B. Ortsteillage, unmittelbares Umfeld, Gebäudekonzeption, Lage der Wohnung innerhalb des Gebäudes, Ausstattung und Zuschnitt, Abweichungen von den Durchschnitts­preisen bewirken können.

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Vortrag und Stand auf der Messe 50 Plus in Rheinbach – Erbschafts- und Schenkungssteuern sparen bei Immobilienübertragungen

Informationsstand und Vortrag zu Erbschafts- und Schenkungssteuern bei Immobilienübertragungen auf der Messe 50 Plus in Rheinbach

 
Messe 50 plus Rheinbach Informationsstand und Vortrag zu Erbschaft und Steuer bei ImmobilienübertragungenRheinbach/Bonn. Am 22. und 23. April 2017 informiert der Sachverständige für Immobilienbewertung Dr. Björn Haack auf der Messe „50 Plus – Freude am Leben“ in Rheinbach über Erbschafts- und Schenkungssteuern bei Immobilienübertragungen und zeigt Ihnen dabei auf, wie Sie bares Geld sparen können. Am 23. April 2017 um 14.00 Uhr stellt Dr. Björn Haack auf der Messe die Möglichkeiten bei Immobilienübertragungen in einem Vortrag vor.

In Deutschland werden Jahr für Jahr im Rahmen von Erbschaften und Schenkungen große Vermögen in Form von Immobilien bzw. Betriebsvermögen auf die Nachkommen übertragen. Der Staat hat diese Übertragung von Eigentum als lukrative Geldquelle entdeckt. Erben und Beschenkte werden über die Erbschaftssteuer bzw. Schenkungssteuer zur Kasse gebeten

Unter dem Titel „Erbschafts- und Schenkungssteuern sparen bei Immobilienübertragungen: Schenken Sie dem Staat kein Geld, das ihm nicht zusteht“ zeigt Dr. Haack, öffentlicher bestellter und vereidigter Sachverständiger für Immobilienbewertung, Gutachter und Fachbuchautor, wie Sie völlig legal Steuern sparen. Im Anschluss an den Vortrag beantwortet er Fragen rund um das Thema Steuern sparen bei Erbschaft oder Schenkung.

Die Messe 50 Plus – Freude am Leben findet am 22. und 23. April 2017 in der Glasfachschule Rheinbach, Zu den Fichten 19 statt. Am Messestand des Sachverständigenbüros Dr. Haack können sich Besucher an beiden Tagen von 11 bis 17 Uhr informieren.

Sie finden unseren Stand als Gemeinschaftsstand zusammen mit Wohnrecht24. Somit bieten wir Ihnen auf der Messe in Rheinbach geballte Kompetenz rund um Ihre rechtlichen und finanziellen Fragen zu Planungen rund um Ihre Immobilie.

Hier können Sie das gesamte Programm der Messe 50 plus in Rheinbach herunterladen.

Kontakt
Dr.-Ing. Björn Haack
Weilerweg 12
53359 Rheinbach
Telefon: 02226 / 8989086
E-Mail: info@svb-haack.de
www.svb-haack.de

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Grundstücksmarktbericht Euskirchen 2017 erschienen

Grundstücksmarktbericht des Kreises Euskirchen 2017 erschienen

Grundstuecksmarktbericht Euskirchen 2017 erschienenDer Grundstücksmarktbericht Euskirchen ist für 2017 erschienen. Der Grundstücksmarktbericht Euskirchen des Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Euskirchen bietet jedes Jahr eine Übersicht über den aktuellen Grundstücksmarkt für das Kreisgebiet Euskirchen. Er wird seit nun mehr 28 Jahren herausgegeben. Der Grundstücksmarktbericht erzeugt Tranparenz, da er die Umsatz- und Preisentwicklung des regionalen Grundstückmarkts darstellt und über das Preisniveau im Kreis Euskirchen informiert. Der Grundstücksmarktbericht für Euskirchen basiert auf den Daten des örtlichen Immobilienmarkts 2016 und Auswertungen durch den Gutachterausschuss des Kreises Euskirchen.

Wesentliche Entwicklungen im Grundstücksmarktbericht des Kreises Euskirchen 2017

Gestiegene Umsätze und Preise
Im Jahre 2016 wurden rd. 7,2 % mehr Kauffälle als im Vorjahresbericht festgestellt. Der Umsatz stieg um 29% auf insgesamt 387,0 Millionen Euro. Allerdings sind in der Langzeitbetrachtung der vergangenen zehn Jahre sowohl die Anzahl der Kauffälle als auch der Umsatz in etwa gleichbleibend. Insbesondere die Anzahl an Verkäufen für unbebaute Gewerbegrundstücke nahm in 2016 um 88,9 % deutlich zu. Unbebaute Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau waren sogar mit -7,7% leicht rückläufig. Erbbaurecht spielt beim Wohnungsbau in Euskirchen nur eine untergeordnete Rolle. Bebaute Grundstücke wurden 2016 beliebter als im Vorjahr. Das Preisniveau war im Vergleich zum Vorjahr leicht steigend, auch bei Wohnungseigentum. Das Preisniveau verteuerte sich für gebrauchte Wohnungen um ca. 3 %. Dies ist jedoch im erheblichen Maße vom Zustand eines Objektes abhänigig.

Ziel des Grundstücksmarktberichts Euskirchen

Der Grundstücksmartkbericht Euskirchen 2017 wendet sich insbesondere an Sachverständige für Immobilienbewertung. Der Grundstücksmarktbericht Euskirchen liefert den Hintergrund für die lokale Arbeit und Informationen über regionale Entwicklungen auf dem Grundstücksmarkt. Der Grundstücksmarktbericht wendet sich aber auch an die interessierte Öffentlichkeit in Euskirchen, um beim Kauf oder Verkauf eines Hauses einer Wohnung, Hauses oder Grundstücks in Euskirchen Marktdaten in der Hand zu haben.

Der Grundstücksmarktbericht kann frei bei Boris.NRW abgerufen werden.

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Kölner Immobilienbörse – Neujahrsempfang 2017

Neujahrsempfang der Kölner Immobilienbörse 2017

Kölner Immobilienbörse logo

(c) Kölner Immobilienbörse

Die Kölner Immobilienbörse hat eingeladen zum Neujahrsempfang am

25. Januar 2017, 12.00 Uhr

im Eden Hotel Früh am Dom in Köln. Interessierte Mitglieder können sich dort über aktuelle Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt informieren. Dazu wird der Vorsitzende der Kölner Immobilienbörse, Rene Reuschenbach, einen Vortrag halten zum Thema:

Bleibt der Markt stabil? Aktuelle Entwicklungen in und um Köln in den Segmenten Miete, Kauf und Investment

Danach folgt ein Vortrag von Rüdiger Holey (Holey-Immobilien) zum Thema:

Chinesische Investoren – Chancen für den Rheinischen Immobilienmarkt?

Zu Netzwerken bietet das anschließende Come Together Gelegenheit. Auch der Sachverständige für Immobilienbewertung Dr. Haack freut sich, die Mitglieder der Kölner Immobilienbörse auf dem Neujahrsempfang zu treffen.

Über die Kölner Immobilienbörse

Die Kölner Immobilienbörse e.V. ist ein Verein besethend aus verschiedenen Berufungsgruppen der Immobilienwirtschaft. Viele Mitglieder sind Immobilienmakler, Verwalter und Sachverständige. Ebenso finden sich auch z.B. Rechtsanwälte, Steuerberater und Notare wieder. Das Ziel des Vereins ist es, alle Mitglieder stets mit aktuellen Entwicklungen und Informationen rund um Immobilien zu versorgen. Um dies zu gewährleisten, veranstaltet die Kölner Immobilienbörse e.V. regelmäßig Informationsveranstaltungen. Wie beim Neujahrsempfang sind dabei oftmals externe Referenten oder Immobilienspezialisten eingeladen.

Marktbericht

Der Verein wertet darüber hinaus fortlaufend Informationen aus Verkauf und Vermietung von Wohnimmobilien aus. Diese werden in einem jährlich erscheinenden Marktbericht veröffentlicht, welcher die Daten in übersichtlichen Tabellen zusammenfasst. Der aktuelle Marktbericht 2016 gibt die Zahlen vom Stand von Januar 2016 wieder. Der Marktbericht ermöglicht einen schnellen und umfassenden Überblick über den Wohnimmobilienmarkt von Köln und insgesamt 20 Umlandgemeinden. Hinweis: die Angaben stellen lediglich Hinweise zur Bewertung Kölner Wohngebiete dar.

Immobilienbewertung – Kompetenz für die Kölner Immobilienbörse

Seit 2016 ist der Sachverständige für Immobilienbewertung Dr. Haack Mitglied des Vereins. Das Sachverständigenbüro Dr. Haack in Rheinbach freut sich, exklusiv als Mitglied für die Immobilienbewertung zuständig sein zu können. Dr. Haack hat bereits das Seminar 2016 für die Kölner Immobilienbörse „Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken“ in der Immobilienbewertung am 13. und 14. Mai 2016 in Brühl durchgeführt. Die Teilnehmer wurden an beiden Tagen in die Grundlagen der professionellen Wertermittlung durch den Sachverständigen für Immobilienbewertung eingeführt.

Zahlen zur Kölner Immobilienbörse

In der Kölner Immobilienbörse sind derzeit über 60 Immobilienmakler und Verwalter aus der Region Köln zusammengeschlossen. Darunter fallen auch z.B. Makler aus Rheinbach (z.B. Gütelhöfer Immobilien), aber auch Neunkirchen-Seelscheid (Mannella Immobilien). Eine Liste der derzeitigen Mitglieder der Kölner Immobilienbörse finden Sie auf der Webseite des Vereins.

Auf der Webseite des Vereins sind außerdem ca. 500 Immobilienangebote online gestellt. Laut Angaben des Vereins vermittelten im vergangenen Jahr die Börsenmitglieder 680 Kaufimmobilien (Einfamilien-, und Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen) im Gesamtwert von 201 Mio. Euro sowie 916 Wohn- und Gewerbemietverträge.

Kontakt:

Kölner Immobilienbörse
Bernhard-Feilchenfeld Str. 11

50969 Köln

Tel.: 0221 / 944060-89

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Der einzigartige Gutachterausschuss

„Der einzigartige Gutachterausschuss“

Gutachterausschuss für Sachverstaendige in der ImmobilienbewertungDie deutsche Verkehrswertermittlung eines bebauten oder unbebauten Grundstücks basiert laut § 194 BauGB sowie der ImmoWertV im Wesentlichen auf der Einrichtung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte (vgl. § 192 BauGB).

 

Die gesetzlichen beschriebenen Aufgaben eines örtlichen Gutachterausschusses sind insbesondere:

  • Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken
  • Gutachten über die Höhe der Entschädigung bei Rechtsverlusten sowie für andere Vermögensnachteile
  • Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung, Ableitung der zur Wertermittlung erforderlichen Daten

Dem letztgenannten Punkt kommt für einen Sachverständigen für Immobilienbewertung eine besondere Bedeutung zu, weil man in der professionellen Immobilienbewertung auf Daten des lokalen Immobilienmarktes angewiesen ist.  Durch den Gutachterausschuss erhält ein  Sachverständiger für Immobilienbewertung relativ marktgerechte Vergleichswerte.

Kaufpreise für das Vergleichswertverfahren

Die Daten aus der Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses bilden für den Sachverständigen die Grundlage für die tägliche Arbeit, wie z.B. das Vergleichswertverfahren nach ImmoWertV. Das Vergleichswertverfahren bildet den lokalen Markt anhand der tatsächlich gezahlten Preise in der Vergangenheit ab. Dadurch erlaubt es eine an den lokalen Markt angepasste Bewertung z.B. eines unbebauten Grundstücks, eines Hause oder einer Wohnung. Das Vergleichswertverfahren spielt außerdem zur Plausibilisierung anderer Wertermittlungsverfahren, wie z.B. dem Ertragswertverfahren, eine wichtige Rolle.

Doch nicht jeder darf die Daten der Kaufpreissammlung abfragen. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung sind nur bei berechtigtem Interesse nach Maßgaben landesrechtlicher Vorschriften zu erteilen. Das berech­tigte Interesse ist beim zuständigen Gutachterausschuss glaubhaft darzulegen. Für öffentlich be­stellte und vereidigte Sachverständige ist ein be­rechtigtes Interesse zu unterstellen. Andere Sachverständige für Immobilienbewertung dagegen müssen ihr berechtigtes Interesse in der Regel erst glaubhaft machen.

Herkunft der Kaufpreise

Zur Führung der Kaufpreissammlung ist dem Gutachterausschuss von der beurkundenden Stelle, z.B. einem Notar, jeder Vertrag in Ab­schrift zu übersenden. Dies betrifft selbstverständlich nur Verträge, durch die sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Ent­gelt (aber auch im Wege des Tausches) zu übertra­gen oder alternativ ein Erbbaurecht zu begründen. Die Kaufverträge werden unter Berücksichtigung des Datenschutzes ausgewertet und danach vernichtet. Die Daten werden von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses um weitere wertrelevante Merkmale erweitert. Auf diese Art und Weise ist ein relativ aktueller Einblick in den Grundstücksmarkt gewährleistet.

Gutachterausschuss ermittelt wertrelevante Daten

Die Auswertung der Kaufpreissammlung durch den örtlichen Gutachterausschuss führt neben den in Datenbanken gespeicherten Kaufpreisen für die durchzuführenden Preisvergleiche noch zu weiteren wichtigen, für die Wertermittlung erforderliche Daten:

  • Vergleichsfaktoren (z.B. Gebäude- oder Ertragsfaktor)
  • Bodenrichtwerte
  • Indexreihen und Umrechnungskoeffizienten
  • Liegenschaftszinssätze
  • Sachwertfaktoren

Diese Daten werden regelmäßig im sogenannten Grundstücksmarktbericht veröffentlicht. Der Gutachterausschuss spielt daher für Sachverständige in der Immobilienbewertung eine zentrale Rolle in der täglichen Arbeit.

Wer bildet den Gutachterausschuss?

Die Mitglieder eines örtlichen Gutachterausschusses werden von der jeweils zuständigen Landesbehörde für einen gewissen Zeitraum berufen. Die Mitarbeit in einem Gutachterausschuss ist eine ehrenamtliche Tätigkeit. Daher erfolgt die Arbeit, wie z.B. die statistische Auswertung der Daten, durch die berufenen Kollegen unentgeldlich. Der Gutachterausschuss ist folglich ein selbstständiges Organ und bildet eine unabhängige Landesbehörde. Das Organ ist nicht an Weisungen gebunden. Herr Dr. Haack freut sich, von der zuständigen Bezirksregierung Köln von 2016 bis 2021 in den Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Rhein-Sieg-Kreis und in der Stadt Troisdorf als Mitglied bestellt worden zu sein!

Fazit: Durch das einzigartige „Organ“ des Gutachterausschusses entsteht im Vergleich zu vielen anderen Ländern der Welt ein sehr transparenter Grundstücksmarkt mit unabhängig erstelltem Datenmaterial zur Wertermittlung, das regelmäßig in den Grundstücksmarktberichten (in NRW kostenfrei unter www.boris.nrw.de zum Download) veröffentlicht wird.

 

Adressen der örtlichen Gutachterausschüsse in der Region Köln/Bonn

Bundestadt Bonn

Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Bonn
Berliner Platz 2
53103 Bonn

 

Kreis Euskirchen (inkl. Rheinbach, Weilerswist, Bad Münstereifel, etc.)

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Euskirchen
Jülicher Ring 32
53879 Euskirchen

 

Rhein-Sieg Kreis und Stadt Troisdorf

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Rhein-Sieg-Kreis und in der Stadt Troisdorf
Kaiser-Wilhelm-Platz 1
53721 Siegburg

 

Stadt Köln

Gutachterausschuss
Stadthaus
50605 Köln

 

Eine vollständige Liste der Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen finden sie hier.

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Immobilienbewertung und Flüchtlinge: Werteinflüsse in aktuell entstehenden Gemengelagen

Immobilienbewertung und Flüchtlinge: Werteinflüsse in aktuell entstehenden Gemengelagen

fluechtlinge fluechtlingsheim immobilienbewertungDas Thema Flüchtlinge in Deutschland ist allgegenwärtig. Auch die Immobilienbewertung und deren Sachverständige sind davon betroffen. Die aktuellen Flüchtlingsbewegungen sowie –ansiedlungen in Deutschland stellen eine große Herausforderung für die Wohnungs- und Bodenpolitik dar. Resultierende Werteinflüsse insbesondere kommunaler Entscheidungen sind eine immer mehr aufkommende Fragestellung, die es als Lagefaktor auch im Rahmen von Grundstückswertermittlungen zu betrachten gilt. Schließlich muss ein Sachverständiger, der den Wert eines Grundstücks schätzt, auch die „Lage des Grundstücks“ zum Wertermittlungsstichtag in dem von ihm angegebenen Wert einfließen lassen.
 
Im Rahmen der aktuellen Thematik zur Unterbringung von Flüchtlingen entstehen möglicherweise mehrere für die Immobilienbewertung relevante Themenfelder:
 

Entstehen durch Flüchtlinge neue Märkte für eigentlich abgängige Immobilien?

Wohraummangel kann dazu führen, dass unwirtschaftliche Gebäude, wie z.B. leer stehende Hotels, oder auch Abrissobjekte einen ungeahnten Schub erhalten. Die Eigentümer können durch die temporäre Vermietung an Flüchtlinge einen Ertrag erzielen, der einen völlig neuen Markt für Immobilien darstellt. Wie soll ein Sachverständiger diesen Markt sachgerecht bewerten? Können diese Prozesse über das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV abgebildet werden?
 

Verändert sich der Wert eines Grundstücks auf Grund einer Flüchtlingsunterkunft in der Nähe?

Die sozio-kulturelle Veränderung von Wohnlagen durch kurzfristigen Zuzug von Flüchtlingen kann einen Effekt auf den lokalen Immobilienmarkt haben. Möglicherweise reagiert der Markt negativ auf den Zuzug, da Lagen in der Nähe von Flüchtlingsunterkünften (auch wegen der politischen Brisanz) zukünftig von Käufern gemieden werden. Je nach finanzieller Kraft der zugezogenen Flüchtlinge kann dies aber auch Märkte positiv beflügeln. Natürlich spielt die Lage der betroffenen Grundstücke eine enorme Rolle: während in sozial und kulturell stark durchmischten Gebieten wie den Stadtlagen von Köln oder Bonn der Markt weniger anfällig für solche Verschiebungen regiert, kann sich eine Flüchtlingsunterkunft auf dem Land sehr stark bemerkbar auf dem Immobilienmarkt machen.
 

Antworten zu Flüchtlingen und der Immobilienbewertung auf der Intergeo 2016

Die weltweit größte Messe für Geoinformation „Intergeo“ beschäftigt sich in diesem Jahr in Hamburg u.a. mit diesen Fragestellungen. Herr Dr. Haack referiert am Donnerstag, 13. Oktober 2016, 11:00 Uhr (Messe Hamburg, Saal Chicago) zu diesem Thema:

Immobilienbewertung und Flüchtlinge: Werteinflüsse in aktuell entstehenden Gemengelagen

Das vollständige Kongressprogramm finden Sie unter:
http://www.intergeo.de/intergeo/besucher/kongress/kongressprogramm.php

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Mietspiegel Bonn 2016 veröffentlicht

Mietspiegel Bonn 2016 veröffentlicht

Mietspiegel Bonn 2016 MieteDer Bonner Stadtrat hat einen neuen, qualifizierten Mietspiegel 2016 für die Bundesstadt Bonn beschlossen. Auf Basis des neuen Mietspiegels kann ab sofort die ortsübliche Vergleichsmiete (Nettokaltmiete) in Bonn online berechnet werden. Damit sich der Mietspiegel „Qualifizierter Mietspiegel“ nennen darf, hat eine Anpassung an die Marktentwicklung nach Ablauf von zwei Jahren zu erfolgen. Demnach ist der aktuelle Bonner Mietspiegel in der Zeit vom 30.06.2016 bis 29.06.2018 gültig. Damit wird der alte Mietspiegel aus 2013 ersetzt, welcher von einem Bonner Gericht als nicht qualifiziert kassiert wurde.

Für wen ist der Bonner Mietspiegel relevant?

Eigentümer, Mieter, Vermieter, Investoren und Sachverständige für Immobilienbewertung in Bonn haben mit dem Mietspiegel relativ aktuelle und rechtlich verbindliche Daten zur Hand, auf deren Basis sie den Wohnungsmarkt in Bonn besser einschätzen und bewerten können. Für Mieter und Vermieter ist z.B. interessant, ob die derzeit gezahlte Kaltmiete vom Bonner Mietspiegel in die eine oder die andere Richtung hin abweicht. Für Investoren in Bonn ist es wichtig, welche Erträge in Zukunft auf dem Bonner Wohnungsmarkt erwartet werden können. Sachverständige für Immobilienbewertung in Bonn profitieren von einer numerischen Basis, auf welcher sie eine rechtssichere Immobilienbewertung in Bonn fußen können.

Mietspiegel gilt nicht für Ein-und Zweifamilienhäuser oder Gewerbe

Die Mieten wurden in dem Zeitraum von Januar 2015 bis November 2015 durch durch Interviews und schriftliche Eigentümerbefragung erhoben. Von der Statistikstelle wurde eine Datei mit rd. 100.000 Wohnungen zur Verfügung gestellt. Der Datensatz wurde bereinigt und nach dem Zufallsprinzip wurden Adressen ausgewählt. Die erhobenen Daten wurden bereinigt um

  • Ein- u. Zweifamilienhäuser
  • Adressen von Wohnheimen
  • öffentlichen geförderter Wohnungsbau
  • reines Gewerbe
  • doppelte Datensätze

Insgesamt wurden 2.599 Datensätze für die Auswertung des Mietspiegels zugelassen. Dies genügt den Anforderungen an die Erstellung eines Regressionsmietspiegels, bei dem eine Stichprobe von bis zu einem Prozent des relevanten Wohnungsbestandes Voraussetzung ist. Demnach wäre laut Vorgaben bereits eine Stichprobe von 1.014 Wohnungen in Bonn ausreichend. Laut Auskunft der Stadt Bonn beinhaltet der Mietspiegel Wohnflächen von 20 m2 bis 150 m2 (mittlere Wohnfläche 67,88 m2). Aussagen über die ortsübliche Miete beziehen sich daher immer auf Wohnungsgrößen innerhalb der genannten Spannweite.

Mietspiegel und Mietpreisbremse in Bonn

Seit 1. Juli 2015 gilt in der Stadt Bonn die sogenannte Mietpreisbremse. Vermieter müssen sich bei Neuvermietung an die Mietpreisbremse halten. Dabei darf die Nettokaltmiete nur 10 Prozent über der ortsüblichen Miete liegen. Welche Miete in Bonn üblich ist, richtet sich in der Regel nach dem Mietspiegel der Stadt. Dementsprechend reguliert der aktuelle Mietspiegel den Bonner Wohnungsmarkt. Für Neubauten und umfassend sanierte Wohnungen gilt die Mietpreisbremse jedoch nicht.

Vergleichsmiete online berechnen

Auf der Homepage der Stadt Bonn kann kostenlos die Vergleichsmiete über einen Mietpreisrechner berechnet werden. Dabei werden eine Vielzahl von Eigenschaften der Wohnung abgefragt. Aus diesem detailierten Bild wird online die Vergleichsmiete berechnet. Das Resultat kann als PDF abgespeichert werden.

Sonstiges zum Bonner Mietspiegel

Herausgeber des aktuellen Mietspiegels sind der Mieterbund Bonn/Rhein-Sieg/Ahr, der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Bonn/Rhein-Sieg, der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Bad Godesberg sowie die Stadt Bonn. Die Datenerhebung, Auswertung der Mietspiegeldaten und Dokumentation sind von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses der Stadt Bonn durchgeführt bzw. erstellt worden.

Weitere Informationen der Stadt Bonn zum aktuellen Mietspiegel finden Sie hier:
URL: http://www.bonn.de/rat_verwaltung_buergerdienste/presseporta l/pressemitteilungen/31211/index.html

Auskünfte zum Mietspiegel erteilen:

Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Bonn/Rhein-Sieg e.V.
Oxfordstr. 2, 53111 Bonn
Tel.: 0228 – 96 92 67 0
www.haus-und-grund-bonn.de
URL: http://www.haus-und-grund-bonn.de

Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Bad Godesberg e.V.

Beethovenallee 4, 53173 Bonn
Tel.: 0228 – 36 26 18
www.hausundgrund-badgodesberg.de
URL: http://www.hausundgrund-badgodesberg.de

Mieterbund Bonn/Rhein-Sieg/Ahr e.V.

Noeggerathstr. 49, 53111 Bonn
Tel.: 0228 – 94 93 09 0
www.mieterbund-bonn.de/
URL: http://www.mieterverein-bonn.de/
Auskünfte im Zusammenhang mit der Anwendung des Mietspiegels erteilen:

Bundesstadt Bonn
Amt für Soziales und Wohnen
Tel.: 0228 – 77 29 33
Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Bundesstadt Bonn
Tel.: 0228 – 77 29 52

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Mieten in Bonn für Studentenwohnungen gestiegen

Mietpreise in Bonn für Studentenwohnungen gestiegen

Bonn Studentenwohnungen Mieten steigenIn Bonn sind seit 2010 die Mietzinsen für kleine Studentenwohnungen um etwa elf Prozent gestiegen. Bonn gehört damit zu den Spitzenreitern bei teurem studentischem Wohnraum. Kleine Wohnungen sind heiß begehrt: in Bonn und Köln gibt es mehr Studienanfänger als Inserate. Laut Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln steigt der Bedarf an kleinen Wohnungen somit überproportional.  Entsprechend steigen die Preise, wie das IW für elf Universitätsstädte ermittelt hat.

Die Studie des IW zeigt, dass zwischen den Städten große Unterschiede herrschen. Beim Spitzenreiter München kostete das Wohnen in der Musterwohnung der Studie im Jahr 2015 ohne Nebenkosten rund 17 Euro/m2. Eine Wohnung mit gleichen Merkmalen kostete in Bonn rund 13 EUR/m2, in Bochum 8,50 EUR/m2. Insgesamt wird in der Studie deutlich, dass das studentische Wohnen in allen Städten seit 2010 teurer geworden ist. So gab es z.B. Preissteigerungen von rund 28 Prozent für Studentenwohnungen in Berlin.

Marktsteigerung für Studentenwohnungen höher als der Durchschnitt

Die Mieten für Studentenwohnungen sind damit insgesamt gestiegen, und sie steigen laut Studie auch schneller als für den Durchschnittsmarkt. So lag die Mietpreissteigerung für Berlin insgesamt zwischen 2010 und 2015 bei 24,5 Prozent, im für Studenten relevanten Marktsegment dagegen bei 28,1 Prozent. Auch in den meisten anderen Städten ziehen die Mieten für studentisches Wohnen überdurchschnittlich an. Lediglich in Frankfurt und Köln entwickelte sich der Markt für Studentenwohnungen unterdurchschnittlich bzw. parallel zum Gesamtmarkt. Hierfür könnte die Mietpreisbremse in den davon betroffenen Städten eine Rolle spielen.

Hohe Konkurrenz um Wohnungen auch in Bonn

Mietsteigerungen treffen Studenten besonders, da Studenten in der Regel von der Einkommensentwicklung abgekoppelt sind, so Voigtländer. Der Markt wird außerdem zunehmend enger. In Städten wie Köln, Berlin, Frankfurt und Stuttgart hat sich die Zahl der inserierten Wohnungen teilweise um mehr als ein Drittel reduziert, in München sogar noch deutlicher.

Insbesondere Studienanfänger kommen laut Studie kaum noch zum Zug. Zwar gibt es deutlich günstigere Zimmer in Studentenwohnheimen. Das geringere Angebot trifft durch den gleichzeitigen Anstieg der Studienanfängerzahlen aber auf eine höhere Nachfrage, sodass mehr Studenten um eine geringere Anzahl an Wohnungen konkurrieren. Ein vergleichsweise hohes Angebot an staatlich geförderten Studentenwohnungen gibt es zwar in Bonn, wo rund doppelt so viele private Wohnungsanzeigen pro Jahr den Wohnheimplätzen gegenüberstehen. In Köln kommen nur knappe 5000 Wohnheimplätze auf fünf Mal so viele Wohnungsanzeigen. Von den zu Verfügung stehenden Plätzen werden pro Jahr aber nur etwa ein Fünftel für die Erstsemester frei.

„Der Markt für Studentenwohnungen wird zunehmend enger“, so Voigtländer vom IW Köln. Es wird erwartet, dass die Großstädte noch weiter wachsen und insbesondere in Bonn hält die Bautätigkeit kaum mit. Abhilfe schaffen könnten private Studentenwohnheime, die preislich in der Mitte zwischen öffentlichen Wohnheimen und privatem Markt liegen. Jedoch gerade in Bonn ist der bebaubare Raum auch dafür sehr begrenzt.

Link zur Studie des IW

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