Immobilienbewertung Beratung

Verkehrswertermittlung

Was ist ein Verkehrswert?

Der Verkehrswert (= Marktwert) ist gesetzlich normiert, und wird im Allgemeinen als der Preis angesehen, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Merkmale zu erzielen wäre. Insofern handelt es sich bei dem Verkehrswert um die Prognose des wahrscheinlichsten Preises. Bei der Bewertung von Immobilien wird folglich versucht, das subjektive Preisempfinden der interessierten Käufer abzubilden und den wahrscheinlichsten Preis somit zu objektivieren. Hierzu gilt es, sämtliche wertrelevanten Merkmale einer Immobilie zu erfassen, zu analysieren, zu beschreiben und schließlich in der Wertermittlung zu berücksichtigen. Diese lassen sich im Wesentlichen wie folgt grob kategorisieren:

Verkehrswert Immobilienbewertung

Wie wird der Verkehrswert berechnet?

Der zu ermittelnde Wert des Grundstücks kann aus verschiedenen Verfahren hervorgehen, die der entsprechenden Marktlage gerecht werden müssen. Nach den Vorschriften des § 8 ImmoWertV sind das Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV) einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 16 ImmoWertV), das Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20 ImmoWertV), das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23 ImmoWertV) oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen.

Vergleichswertverfahren

Dem Vergleichswertverfahren liegt die Überlegung zugrunde, dass ein Grundstück mit oder ohne bauliche Anlagen genau so viel wert ist, wie unter gewöhnlichen Verhältnissen auf dem Markt als Preis erzielt werden kann. In der Praxis wird diese Theorie dadurch gefestigt, dass der Vergleichswert direkt aus Preisen abgeleitet wird, die auf dem Markt gezahlt wurden. § 15 ImmoWertV regelt, dass der Vergleichswert im Vergleichswertverfahren aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt wird. Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen.

Vergleichswertverfahren VergleichswertDem Vergleichswertverfahren wird bei ausreichendem Datenmaterial der größte Marktbezug nachgesagt. Diese Aussage missachtet jedoch ein grundlegendes Problem, das mit dem Vergleichswertverfahren verbunden ist. Lässt sich bei unbebauten Grundstücken eine Vergleichbarkeit häufig unterstellen oder aber mittels Anpassungen herstellen, wird dies bei bebauten Grundstücken schwieriger bis gar unmöglich. Es ist in der Regel nämlich nicht zu recherchieren, inwieweit Merkmale wie Ausstattung und Zustand des Vergleichsobjektes mit dem Bewertungsobjekt übereinstimmen.

Sachwertverfahren

Dem Sachwert liegt die Theorie zugrunde, dass ein potentieller Kaufinteressent einer Immobilie kalkuliert, was die Errichtung des Gebäudes auf dem Grundstück im jetzigen Zustand kosten würde. Es stehen folglich Bau- bzw. Herstellungskosten im Vordergrund. Die wertmäßige Abschreibung aufgrund der Alterung eines Gebäudes wird berücksichtigt und führt mit dem Bodenwert des Grundstücks zum Sachwert. Da Baukosten nicht immer unmittelbar zu einem Preis bzw. Wert auf dem Immobilienmarkt führen, muss abschließend die Marktlage des Objektes über entsprechende Faktoren berücksichtigt werden. Die wichtigsten Aspekte zum Sachwert:

Sachwertverfahren Sachwert Verkehrswert Haus Immobilie

Ertragswertverfahren

Dem Verfahren liegt der Gedanke zugrunde, dass ein Marktteilnehmer bei seiner Preisvorstellung kalkuliert, wie viel Ertrag aus dem jeweiligen Objekt erzielt werden kann. Es handelt sich folglich um Überlegungen, die sich an Renditen orientieren. Diese werden über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Objektes betrachtet und auf den Wertermittlungsstichtag (z.B. beabsichtigtes Kaufdatum) mittels eines immobilienspezifischen Zinssatzes kapitalisiert. Da sich Erträge immer auf Boden und Gebäude beziehen, wird natürlich auch der Bodenwert im Ertragswert berücksichtigt. Die wichtigsten Aspekte zum Ertragswert:

Ertragswertverfahren Immobilienbewertung